Dachgeschoss ausbauen in Wien

Lassen Sie sich vor einem Kauf genau zeigen, welche Flächen und Rechte im Vertrag bezeichnet sind. Ein Gang zum Fang, ein Zugang zur Antenne oder ein Raum für die allgemeine Haustechnik kann mitten durch den künftigen Grundriss führen. Beim Mehrparteienhaus gehören Deckung, tragende Teile, Leitungsstränge und Stiegenhaus häufig zu den gemeinsam genutzten Teilen. Lassen Sie die konkrete Rechtslage und die erforderlichen Vereinbarungen für Ihr Objekt prüfen. Das beeinflusst auch die Frage, wer Änderungen am Haus in Auftrag geben und wer eine Einreichung unterzeichnen kann.

Für die technische Besichtigung brauchen Sie den zuletzt bewilligten Plan, soweit vorhanden auch Unterlagen zu Umbauten der Geschoße darunter. Ein gestrichelter Verlauf im Plan ist ein guter Anfang. Ob dort tatsächlich noch ein Rohr im Schacht liegt, zeigt erst der Bestandsabgleich. Geben Sie den Planern außerdem Zugang zu den angrenzenden Allgemeinflächen. Die erste Kostenschätzung wird wesentlich aussagekräftiger, wenn der Hausanschluss, die Lage des Fallstrangs und die Form der bestehenden Stiege bekannt sind. Fotos des leeren Dachraums allein zeigen davon wenig.

Besonders teuer wird eine Grundrissänderung oft dort, wo man sie zunächst für eine Kleinigkeit hält. Wird der Stiegenantritt um einen Meter verschoben, ändern sich der Deckenausschnitt, die Kopfhöhe und unter Umständen der Zugang in der darunterliegenden Wohnung. Tragen Sie im Schnitt den Verlauf des Handlaufs ein und prüfen Sie mit der Planung, wie Menschen und Möbel später hinaufkommen. Ein passender Steigungswinkel nützt wenig, wenn sich ein Bettgestell oben nicht um die letzte Ecke tragen lässt. Berücksichtigen Sie die nutzbare Breite nach Montage des Geländers.

Auch eine Dachterrasse beansprucht unterhalb der sichtbaren Oberfläche Platz. Unter Belag und Unterkonstruktion liegen die wasserführenden Schichten. Wasser muss ablaufen können, ohne am Türanschluss stehen zu bleiben. Ein hoher Türanschlag, eine weit nach innen ragende Entwässerung oder ein Platzkonflikt mit dem Raum darunter fallen im Schnitt früher auf als in einer schönen Draufsicht. In Wien beurteilt die Stadt bei entsprechenden Vorhaben auch das Erscheinungsbild, etwa bei Gauben und an der Straßenfront. Besprechen Sie die Fensterteilung und die Ansichten, bevor Sie Elemente bestellen.

Ein unbewohnter Dachraum und eine fertige Wohnung belasten das Haus unterschiedlich. Die vorhandene oberste Decke muss künftig einen Bodenaufbau, Wände, Möbel und die Nutzung aufnehmen. Dazu kommen neue Öffnungen, mögliche Dachaufbauten und geänderte Lastwege. Für eine verlässliche Beurteilung braucht die Tragwerksplanung Angaben zum ganzen betroffenen Bestand. Dazu können auch darunterliegende Wände oder Auflager gehören. Kosten für Sondagen, Pläne und die statische Berechnung sind eigene Auftragsbestandteile. Diese Positionen lassen sich erst sauber benennen, wenn die Fragestellung klar ist.

Stellen Sie dem Planungsteam zwei Varianten zur Wahl, wenn die bevorzugte Raumaufteilung einen großen Eingriff erfordern würde. Manchmal lässt sich ein Bad an den bestehenden Schacht rücken und ein Träger dadurch am Platz belassen. Manchmal ist die offene Raumfolge so wichtig, dass ein eigenes Tragkonzept sinnvoll bleibt. Bitten Sie für beide Entwürfe um denselben Bezugsstand. Bei der Variante mit größerer Öffnung zählen etwa auch der Transport des Trägers, der Brandschutz des Bauteils, die Verkleidung und die Wiederherstellung der Deckenfläche darunter. Erst dann sehen Sie den Preisunterschied.

Ein Dachzimmer mit breitem Westfenster kann im Sommer auch abends noch viel Sonne abbekommen. Bevor Sie über die Größe eines Kühlgeräts entscheiden, besprechen Sie den außenliegenden Sonnenschutz, die Möglichkeit zum Querlüften und die Verschattung zu den Tageszeiten, zu denen Sie das Zimmer nutzen. Wichtig sind der elektrische Anschluss für einen beweglichen Sonnenschutz und der Platz für Wartung oder Austausch. Ein später anzuschraubender Motor hilft wenig, wenn dafür der eben verputzte Fensteranschluss wieder geöffnet werden muss. Die Auswirkungen auf die Außenansicht gehören ebenfalls in den Entwurf.

Bei der Installation im Dachgeschoss treffen kurze Wege auf knappe Höhen. Das Gefälle einer Abwasserleitung, die erforderliche Befestigung, Lüftungsleitungen und die Dämmung von Rohren müssen am selben Ort Platz finden. Bitten Sie um einen Schnitt durch den Bereich, in dem die meisten Leitungen nebeneinander liegen. Wenn dort eine abgehängte Decke nötig ist, soll sie die spätere Kopfhöhe im Gang bereits zeigen. Zeichnen Sie auch Bedienelemente und Wartungsöffnungen ein. Der Filter einer Lüftung soll sich entnehmen lassen, ohne einen eingebauten Schrank abzuschrauben.

Ein brauchbarer Terminplan beginnt schon vor dem Öffnen der Dachhaut. Wer stellt den Witterungsschutz her, wer hält ihn während der Bauphase instand, und wer kontrolliert angrenzende Wohnungen nach einem Unwetter? Vereinbaren Sie, wie Material aufs Dach kommt und wann Nachbarn mit Lärm, Staub oder zeitweisen Sperren im Stiegenhaus rechnen müssen. Abtransport von Altmaterial und Lieferung neuer Baustoffe brauchen oft denselben Platz vor dem Haus. Wenn beide im selben Zeitfenster angesetzt sind, bezahlt man leicht zusätzliche Wartezeit.

Nach den Arbeiten am Tragwerk und an der äußeren Hülle folgen die Leitungswege. Vor dem Schließen der Innenbekleidung lassen sich Anschlüsse, Durchdringungen und verdeckte Leitungen dokumentieren. Der Bauablauf sollte dafür tatsächlich einen Termin enthalten. Bodenaufbau und Oberflächen folgen, wenn ihr Untergrund dafür geeignet ist. Vereinbaren Sie bei der Übergabe auch, welche Unterlagen Sie erhalten. Für eine spätere Reparatur sind Fotos mit Maßbezug, die genaue Fensterbezeichnung und die Lage eines Absperrventils oft wertvoller als eine lange Sammlung unbeschrifteter Baustellenbilder.

Für das Verkleiden einer einfachen geraden Dachschräge auf fertiger Unterkonstruktion ist die geneigte Ansichtsfläche maßgeblich. Bei acht Metern Raumlänge und drei Metern gemessener Schrägenlänge ergeben sich vierundzwanzig Quadratmeter. Bei einem Bruttopreis von 58,80 Euro je Quadratmeter beträgt diese Position 1.411,20 Euro. Eine zweite Schräge, die kurze Wand am Kniestock und die Deckenfläche in der Mitte sind getrennt zu messen. So sehen Sie, wo die oft beträchtliche Differenz zwischen Bodenfläche und bestellter Bekleidungsfläche entsteht.

Der genannte Preis betrifft die beschriebene innere Beplankung samt einfacher Fugenverspachtelung. Ein fertig gedecktes Dach, die Unterkonstruktion, Dämmung, luftdichte Anschlüsse, Fensterlaibungen und der fertige Anstrich gehören in eigene Zeilen. Wenn Sie die Malerarbeiten selbst übernehmen möchten, legen Sie fest, welche Oberflächenqualität die Übergabe haben soll. Gerade unter seitlichem Licht eines Dachfensters unterscheiden sich die Erwartungen an eine einfache Fugenverspachtelung und eine vollflächig fein gespachtelte Wand deutlich. Ein kleines Muster unter dem künftigen Licht hilft bei dieser Entscheidung.

Ordnen Sie die Kosten nach den Teilen, die der Entwurf tatsächlich benötigt. Planung und Gebühren, Baustelleneinrichtung, Tragwerk, Dachhaut, Fenster, erreichbare Außenbeschattung und die Installation im Inneren lassen sich getrennt verfolgen. Die Preisliste für den Innenausbau hilft bei einzelnen Positionen. Eine Addition von sichtbaren Quadratmetern ersetzt den Entwurf und die Objektkalkulation für eine neue Wohnung nicht. Achten Sie gerade bei Angeboten für einen Rohzustand auf die Übergänge. Wer verschließt nach dem Fensterbauer die Laibung, und welches Gewerk übernimmt den Anschluss der inneren Luftdichtheitsschicht?

Sprechen Sie Mehrkosten an, solange es noch mehrere Möglichkeiten gibt. Legen Sie fest, wer einen Befund dokumentiert und wann Sie eine geänderte Ausführung freigeben. Die übliche Formulierung „nach Aufwand“ ist in einem Angebot besser nachvollziehbar, wenn ein Stundensatz, der Anlass und die voraussichtlich nötige Mannschaft angegeben sind. Bei einer noch ausstehenden Bauteilöffnung hilft auch eine Wahlposition. Sie sehen, was im günstigen Fall bezahlt wird und was nur dann anfällt, wenn sich der vermutete Aufbau vor Ort bestätigt.

Das hängt vor allem davon ab, ob Sie Bad, WC und Wohnungstür während der Arbeiten erreichen können. Ein fertiger Boden im Wohnzimmer hilft wenig, wenn jedes weitere Material durch diesen Raum getragen werden muss. Ein freies Schlafzimmer nützt nur, wenn es sicher erreichbar ist. Statt die Zimmer einfach nacheinander abzuhaken, betrachten Sie Wohnung, Zugänge und Alltag gemeinsam. Wer muss morgens das Haus verlassen? Wo wird gearbeitet, geschlafen und gekocht? Welche Bereiche brauchen Personen mit eingeschränkter Beweglichkeit jederzeit? Notieren Sie diese Bedingungen, bevor Sie den ersten Raum festlegen.

Benennen Sie die Tätigkeiten, bei denen eine vorübergehende Abwesenheit sinnvoll sein kann, und die Räume, die grundsätzlich getrennt bearbeitet werden können. Eine Wandreparatur in einem abgeschlossenen Zimmer lässt sich anders organisieren als ein neuer Boden im einzigen Vorraum. Für eine Wohnung mit nur einem WC ist die Nutzbarkeit des Sanitärbereichs ein fester Terminpunkt. Gesundheits- und Sicherheitsfragen, offene Leitungen oder umfangreiche Staubentwicklung können die weitere Nutzung einzelner Bereiche ausschließen. Der tatsächlich sichere und zumutbare Ablauf ist mit den beteiligten Fachleuten am Objekt abzustimmen.

Zeichnen Sie den Grundriss und markieren Sie an jedem Tag mindestens einen sicheren Weg zwischen Eingang, Rückzugsraum und den notwendigen Einrichtungen. Für eine Dreizimmerwohnung kann die erste Etappe ein leeres Arbeitszimmer sein. Dort werden die vorgesehenen Arbeiten zusammenhängend fertiggestellt. Erst nach der Freigabe zieht ein Teil des Haushalts um. In der Zwischenzeit bleiben andere Räume als Lager oder für den alltäglichen Gebrauch verfügbar. Dieses Vorgehen ist besonders dort hilfreich, wo schwere Kästen oder Geräte nicht mehrfach umgestellt werden sollen.

Sehen Sie die Lagerfläche kritisch an. Ein Zimmer, in dem bereits alle Möbel aneinanderstehen, ist für Material, Werkzeug und eine sichere Passage schnell zu eng. Messen Sie größere Stücke vorab. Ein Schrank passt vielleicht an die Wand des Ausweichzimmers, aber seine Türen lassen sich wegen der davor stehenden Kartons nicht mehr öffnen. Packen Sie Dinge, die während der Bauzeit benötigt werden, getrennt und zugänglich. So muss später niemand durch einen gesperrten Arbeitsbereich gehen, nur weil Medikamente, Schlüssel, Schulmaterial oder wichtige Dokumente in der falschen Schachtel gelandet sind.

Viele Wohnzimmer und Schlafzimmer besitzen einen eigenen Zugang vom Gang. Der Gang selbst verbindet alle Räume und kann daher selten einfach mehrere Tage ausfallen. Soll hier der Boden aufgenommen oder ausgeglichen werden, klären Sie die möglichen Zeitfenster vorab. Ein neuer mineralischer Ausgleich darf nur entsprechend dem verwendeten System und dem erreichten Zustand belastet werden. Eine improvisierte Durchquerung mit Kisten oder Möbelrollen kann eine noch nicht freigegebene Oberfläche beschädigen. Fragen Sie nach einem Arbeitsabschnitt, der zum tatsächlichen Tagesablauf passt, oder planen Sie für die kritische Phase eine andere Unterkunft.

Eine Alternative kann darin bestehen, die Arbeiten an frei zugänglichen Zimmern zunächst zu bündeln und den zentralen Gang erst gegen Ende zu bearbeiten. Damit bleiben die wesentlichen Transportwege länger nutzbar. Es ist jedoch zu prüfen, wie die früher fertiggestellten Zimmer später an den neuen Gang anschließen. Ein wechselnder Bodenaufbau kann eine andere Höhe oder ein anderes Abschlussprofil erfordern. Entscheiden Sie die Lage der Übergänge, bevor die ersten Türen und Sockelleisten endgültig montiert sind. Ein gemeinsamer Bezugspunkt für die Höhe verhindert, dass jede Etappe nur aus der Sicht ihres eigenen Zimmers betrachtet wird.

Ein Bestandsplan, Fotos der Dachflächen, ein Schnitt und der gewünschte Grundriss sind ein guter Anfang. Schreiben Sie dazu, wer den Dachraum heute nutzt und wie man ihn erreicht. Bei einem Mehrparteienhaus sind die zuständige Hausverwaltung und die bisher vereinbarten Zutrittsmöglichkeiten wichtig. Bereits eingeholte Stellungnahmen oder Bescheide helfen, offene Entscheidungen von genehmigten Änderungen zu unterscheiden.

Für das konkrete Vorhaben klären befugte Planung und Baubehörde, welches Verfahren gilt und welche Unterlagen nötig sind. Eine neue Wohnung, ein geänderter Zugang und eine Gaube berühren unterschiedliche Fragen. In Wien informiert die Baupolizei über die Verfahrensarten. Für einen Standort in Niederösterreich ist die zuständige Gemeinde die erste Anlaufstelle für die örtlichen Vorgaben.

Das hängt vor allem von Zugang, Schutzkonzept und den Eingriffen in die Geschoßdecke ab. Ein Vorhaben mit eigenem Baustellenzugang und Arbeiten oberhalb einer geschlossenen Decke unterscheidet sich deutlich von einer neuen Innenstiege durch das Wohnzimmer. Lassen Sie Sperrzeiten, Strom- oder Wasserunterbrechungen sowie den Schutz gegen Witterung und Staub im Ablauf vermerken.

Für einen vollständigen Ausbau braucht es das geplante Tragwerk, die Hülle, den Ausstattungsumfang und die Anschlüsse des Hauses. Für definierte Innenarbeiten können Sie mit den Einzelpreisen weiter unten rechnen. Vergleichen Sie auch die Bezugsfläche. Ein Angebot je Quadratmeter Nutzfläche und ein Preis je Quadratmeter verkleideter Dachschräge beschreiben verschiedene Leistungen.

Die Stadt Wien führt ein eigenes Verfahren für die Errichtung von Dachgeschossausbauten für den Eigenbedarf. Unter anderem spielen die Nutzung durch die antragstellende Person, die Wohnungsgröße und die Unterlagen zur Baubewilligung eine Rolle. Lassen Sie Ihren konkreten Entwurf und die Fristen beim zuständigen Wohnbauförderungsreferat prüfen, bevor Sie mit einem Zuschuss im Finanzierungsplan rechnen.

Hundert Quadratmeter Bodenfläche sagen wenig über Gauben, neue Stiege und die Arbeiten am Dach aus. Lassen Sie für Ihre Fläche zwei Summen ausweisen. Die erste umfasst die Herstellung der baulichen Voraussetzungen im Bestand. Die zweite enthält die vereinbarte Ausstattung der fertigen Räume. Eine weitere Variante mit zusätzlichem Bad oder größerer Terrasse können Sie danach gezielt gegen den Grundentwurf rechnen. Stimmen Sie für jeden Vergleich ab, wie Flächen unter Dachschrägen angesetzt wurden.

Der größte Unterschied liegt oft außerhalb der Wohnfläche: Bleiben Dach, Fassade, Fenster und Heizung erhalten, kalkulieren wir anders als bei einem Haus mit Feuchteschaden und alter Haustechnik. Lassen Sie Hülle, technische Anlagen und Innenausbau als getrennte Summen ausweisen. So sehen Sie, was für den Einzug zwingend ist und was warten kann.

Für ein Eigenheim in Niederösterreich ist die Eigenheimsanierung des Landes ein möglicher Einstieg. Für eine Wiener Wohnung oder ein ganzes Wiener Wohnhaus gelten andere Förderwege. Prüfen Sie Zuständigkeit, Antragstermin und Nachweise mit der Förderstelle, bevor Sie Leistungen verbindlich bestellen. Unsere Förderseite verlinkt die zuständigen Stellen.

Entscheidend ist der Wärmebedarf nach den geplanten Arbeiten an Fenstern, Dach und Fassade. Lassen Sie prüfen, welche Vorlauftemperatur die vorhandenen Heizflächen dann benötigen. Erst daraus lässt sich eine Anlage dimensionieren; eine Entscheidung allein nach dem Kessel im Bestand kann zu einem zu großen Gerät führen.

Gemeint ist ein tiefer Eingriff in den Bestand: Innenausbau, Teile der Installationen und oft der Bodenaufbau werden erneuert. Der Begriff beschreibt allein noch keinen Vertragsumfang. Schreiben Sie auf, ob etwa Fenster, Dach, Fassade und tragende Konstruktion im Angebot enthalten sind.

Am Anfang stehen Bestand, Planung und erforderliche Freigaben. Danach folgen gesicherter Rückbau, Prüfung freigelegter Bauteile, Rohinstallation, Ausbau, Oberflächen und technische Abnahme. Bevor eine Wand geschlossen wird, sollten die dahinterliegenden Anschlüsse geprüft und dokumentiert sein.

Ein Flächenfaktor allein reicht beim Rückbau nicht aus. Für dieselbe Wohnfläche können zehn Meter leichte Trennwand oder ein umfangreicher Eingriff in den Bestand anfallen. Beispiel: 10 m² leichte, nichttragende Ständerwand zurückbauen kosten nach RAPID-Preisliste 324,00 € inkl. USt. Die übrige Entkernung und der Wiederaufbau kommen getrennt dazu.

Eine belastbare Bauzeit setzt Zugang, Freigaben und festgelegte Materialien voraus. Planen Sie vom gewünschten Einzug zurück: zuerst die Übergabe, davor Prüfungen, Nutzbarkeit des Bodens und Montage, nochmals davor Trocknung und Rohinstallation. Unterscheiden Sie Arbeitstage von den Kalendertagen, an denen Materialien aushärten.

Bei Malerarbeiten oder einem Boden lassen sich oft Zimmer nacheinander freigeben. Fallen Wasser, WC oder der einzige Zugang aus, vereinbaren wir eine Ausweichlösung vor Beginn. Teilen Sie uns auch Homeoffice, Kinder und Haustiere mit, wenn diese den Ablauf beeinflussen.

Adresse, ein grober Grundriss und Ihr Wunschtermin genügen für den Anfang. Hilfreich sind außerdem ein Foto vom Zugangsweg und Bilder der Anschlüsse. Bei einer leeren Wohnung nehmen Sie den Kellerschlüssel und, falls vorhanden, die Pläne vom letzten Umbau mit.

Gehen Sie mit der vereinbarten Leistungsaufstellung durch die Räume. Öffnen Sie Türen und Fenster, prüfen Sie vereinbarte Anschlüsse und halten Sie offene Punkte mit Raum, Foto und Termin fest. Fragen Sie nach den Unterlagen und den Pflegehinweisen für frisch behandelte Flächen.