Wohnungssanierung für Hausverwaltungen

Die Hausverwaltung erhält eine Meldung über schadhafte Wandflächen im Stiegenhaus. Beim ersten Rundgang zeigt sich ein zweiter Schaden am Zugang zu den Kellerabteilen. Ein Wohnungseigentümer möchte außerdem die Spuren einer früheren Reparatur vor seiner Tür ausbessern lassen. Für die Beauftragung ist wichtig, diese Bereiche voneinander zu trennen. Schreiben Sie jedem Bereich einen Raum, eine Stiege und eine eindeutige Positionsnummer zu. So kann ein Betrieb das Angebot auch dann übersichtlich halten, wenn nicht alle Arbeiten zur selben Zeit beschlossen werden.

Für eine einzelne leer stehende Wohnung sieht die Aufgabenstellung anders aus. Hier können Übergabetermin, Zustand bei Rückstellung und geplanter Bezug einen festen Rahmen bilden. Halten Sie fest, wer die Wohnung beauftragt, wer das Haus betreut und welche Teile der Arbeiten gemeinschaftlich genutzte Einrichtungen berühren. Aus Sicht der Ausführung zählen oft gerade diese Grenzen. Das Reinigen eines Stiegenabschnitts nach dem täglichen Transport sollte sich ebenso zuordnen lassen wie das Wiederherstellen einer Wandfläche an der Grenze zum Wohnungsinneren.

Ein knappes Objektblatt erspart mehrere Rückfragen. Geben Sie Adresse, Stiege, Geschoss, betroffene Räume und die Kontaktdaten einer zuständigen Person an. Ergänzen Sie, wann ein Zugang möglich ist und ob für Technikraum, Dachboden oder Nebengebäude eigene Schlüssel gebraucht werden. Beschreiben Sie den Auslöser der Anfrage mit wenigen beobachtbaren Tatsachen. Eine Verfärbung an einer Wand nach einem Wasserschaden ist eine Beobachtung. Ob bereits eine ausreichende Austrocknung oder eine andere technische Voraussetzung vorliegt, kann zusätzliche Unterlagen erfordern.

Ordnen Sie Fotos nach einem einfachen Muster. Eine Übersicht zeigt den Raum oder den Stiegenlauf, ein weiteres Bild die betroffene Fläche und eine Detailaufnahme den Anschluss an den Bestand. Legen Sie den Grundriss dazu, falls die Schäden über mehrere Geschoße verteilt sind. Bei wiederkehrenden Wohnungstypen ist ein Mustergrundriss hilfreich, solange jede Abweichung vermerkt wird. Unterscheidet sich in einer Wohnung der Bodenaufbau oder ist ein Zugang verstellt, muss diese Besonderheit ihrer eigenen Position zugeordnet bleiben.

Verwaltete Häuser haben meist mehrere Personen mit unterschiedlichen Aufgaben. Jemand organisiert den Schlüssel, jemand anderer erteilt den Auftrag, technische Fragen beantwortet eine dafür zuständige Fachperson. Teilen Sie dem Betrieb mit, wer welche Entscheidung treffen darf. Ein Hausbetreuer kann wertvolle Auskünfte zu den täglichen Abläufen geben und braucht trotzdem keine preiswirksame Zusatzleistung freizugeben. Eine klare Kontaktliste verhindert, dass sich eine einfache Auskunft über die Zutrittsmöglichkeit später wie eine Beauftragung liest.

Für die Angebotsphase empfiehlt sich eine benannte Sammelstelle für Rückfragen. Kommt ein zusätzlicher Aspekt bei einer Begehung zur Sprache, halten Sie die Antwort für alle intern Beteiligten gleichlautend fest. Bei mehreren eingeholten Angeboten sollten wesentliche Änderungen der Aufgabenstellung in derselben Fassung an alle Bieter gehen. Wenn etwa statt eines Stiegenabschnitts zwei Abschnitte vorgesehen werden, müssen beide Angebote denselben aktualisierten Plan berücksichtigen. Nur so bleibt die spätere Gegenüberstellung gegenüber Eigentümern oder Auftraggebern nachvollziehbar.

Ein Arbeitstag beginnt gewöhnlich lange vor dem ersten Handgriff im betroffenen Raum. Material muss ankommen, Wege müssen geschützt und Schlüssel übernommen werden. Im bewohnten Stiegenhaus sind die täglichen Wege der Bewohner zu berücksichtigen. Vereinbaren Sie, welche Flächen während welcher Zeiten für den Transport genutzt werden können. Befinden sich Kinderwagen, Fahrräder oder private Gegenstände üblicherweise an dieser Stelle, organisieren Sie die Abstimmung rechtzeitig über die zuständigen Personen. Baustoffe und Werkzeuge brauchen einen geeigneten vorgesehenen Lagerplatz.

Die Anfrage sollte auch den Ausweichweg und die Zugänglichkeit gemeinsamer Anlagen beschreiben. Müssen Personen mit Kinderwagen oder Gehhilfe den Eingang jederzeit passieren können? Gibt es einen zweiten Zugang, und ist er für die betroffenen Bewohner tatsächlich erreichbar? Kann die Post die Briefkästen weiterhin bedienen? Stellen Sie die Fragen am Objekt und lassen Sie die zulässige Baustelleneinrichtung fachlich abstimmen. Eine realistische Beschreibung erlaubt dem Betrieb, Absperrungen, Schutzabdeckung, tägliche Reinigung und das spätere Entfernen der Schutzmaßnahmen nachvollziehbar anzusetzen.

Bei mehreren Wohnungen bietet sich eine abschnittsweise Vergabe an. Ein Pilotraum oder eine Musterwohnung kann zeigen, wie viel Vorarbeit tatsächlich anfällt und welche der sichtbaren Details für das weitere Haus typisch sind. Definieren Sie, woran die Musterleistung beurteilt wird. Das können die Oberfläche nach der Ausbesserung, die Breite einer Anschlussfuge oder die genaue Lage einer Sockelleiste sein. Dokumentieren Sie die gewählte Ausführung und die zugelassenen Abweichungen, bevor sie auf weitere Einheiten übertragen wird.

Die Wiederholung desselben Grundrisses führt nicht automatisch zum selben Aufwand. In einer Wohnung sind alle Zimmer leer, in einer anderen bleiben Möbel stehen. Hier ist die Einbringung über einen Lift möglich, dort nur über eine enge Stiege. Erfragen Sie einen Grundpreis für die beschriebene Musterleistung und gesonderte Ansätze für klar definierte Abweichungen. Wenn später nur ein Teil der Wohnungen zur Ausführung kommt, sollte erkennbar sein, wie sich die Menge auf Baustelleneinrichtung und Termine auswirkt. Eine Verteilung pauschaler Kosten wird damit überprüfbar.

Für die Instandsetzung zwischen zwei Nutzungen ist die tatsächlich verfügbare Zeit oft knapp. Die Verwaltung kennt vielleicht schon den neuen Mietbeginn, während die Rückgabe noch aussteht. Geben Sie dem Betrieb vorhandene Fotos, den voraussichtlichen Räumungsstand und die frühestmögliche Besichtigung bekannt. Trennen Sie sichere Arbeiten von Positionen, die erst nach der Übergabe aufgenommen werden können. Eine verbliebene Küche, ein unter Möbeln beschädigter Boden oder fehlende Schlüssel können den Ablauf wesentlich beeinflussen.

Nach der Rückstellung sollte eine kurze zweite Aufnahme stattfinden. Gehen Sie mit dem ersten Plan durch die nun zugänglichen Räume. Kennzeichnen Sie die Änderungen und lassen Sie die Auswirkung auf Menge und Termin bestätigen. Bezeichnungen wie „gepflegt“ oder „stark gebraucht“ reichen für eine faire Abrechnung selten aus. Ein Bild mit Maßangabe, die Anzahl beschädigter Türblätter oder die Länge eines zu ergänzenden Sockels sind überprüfbar. Das hilft der Verwaltung auch bei der internen Trennung von allgemeiner Erhaltung und gesondert zu beurteilenden Schäden.

Ein Betrieb kann die angebotenen baulichen Arbeiten ausführen. Für andere Fachleistungen sowie erforderliche Beurteilungen sind die entsprechend befugten Stellen einzubinden. In einer verwalteten Immobilie gibt es dafür häufig bereits Verträge mit Fachbetrieben. Geben Sie daher an, wer für Elektrik, Wasseranschlüsse, technische Prüfungen und sonstige Fachbereiche vorgesehen ist. Beschreiben Sie die Übergabestelle zwischen den Arbeiten. Muss der Baubetrieb einen Schacht zugänglich machen, und wann darf dieser nach der Prüfung wieder geschlossen werden?

Eine gute Schnittstellenbeschreibung besteht aus einer Vorleistung, einem kontrollierbaren Übergabezustand und dem nächsten zuständigen Gewerk. Nehmen wir die Ausbesserung nach einer Leitungsreparatur. Der Installationsbetrieb meldet den Abschluss seiner Arbeit. Die Verwaltung stellt sicher, dass die für den weiteren Aufbau erforderlichen Bedingungen geklärt sind. Der ausführende Betrieb übernimmt die bezeichnete Öffnung und schließt sie entsprechend dem vereinbarten Umfang. Offen bleibt anschließend beispielsweise der Maleranstrich einer ganzen Wand. Wird diese letzte Stufe eigens beauftragt, müssen Fläche und gewünschte Oberfläche von vornherein benannt sein.

Hinter einer Verkleidung kann eine ältere Schadstelle sichtbar werden, die beim ersten Rundgang nicht zugänglich war. Für diesen Fall sollte die Meldung einen Raumbezug, ein Foto und eine verständliche Beschreibung enthalten. Ergänzen Sie, ob die laufenden Arbeiten an anderen Stellen fortgesetzt werden können. Für einen bewohnten Bereich ist außerdem wichtig, ob kurzfristig eine Sicherung oder ein anderer Zugang erforderlich ist. Die zuständigen Personen können dann über Untersuchung, Anpassung oder gesonderte Beauftragung entscheiden.

Preisliche Auswirkungen werden verständlicher, wenn sie einer vorhandenen Position zugeordnet sind. Ändert sich nur die Menge, kann eventuell ein bereits vereinbarter Einheitspreis verwendet werden. Ist eine andere Tätigkeit erforderlich, sollte diese mit ihrem eigenen Umfang beschrieben sein. Halten Sie auch fest, wenn eine ursprünglich vorgesehene Arbeit entfällt. Die Auswirkung ergibt sich aus den zusätzlichen und den entfallenden Leistungen zusammen. Bei einem Objekt mit mehreren Eigentümern lohnt es sich, diese Entscheidungen zeitnah zu dokumentieren. Spätere Rückfragen lassen sich so anhand des tatsächlichen Baufortschritts beantworten.

Für Bewohner zählt, was sich an einem bestimmten Tag in ihrem Haus konkret ändert. Eine brauchbare Information nennt den betroffenen Eingang oder Stiegenabschnitt, die Art der Einschränkung und ein Zeitfenster. Muss ein Teil des Kellers zugänglich gemacht werden, sollte eindeutig sein, welche Abteile oder Türen gemeint sind. Legen Sie einen Rückmeldeweg fest, damit die ausführenden Personen ihre Arbeit planen können und Anliegen nicht gleichzeitig an mehrere unzuständige Stellen herangetragen werden.

Wenn sich ein Termin verschiebt, aktualisieren Sie auch die Information vor Ort. Ein überholter Aushang kann dazu führen, dass Bewohner einen Weg an einem falschen Tag freihalten und am tatsächlichen Transporttag überrascht werden. Vermeiden Sie Namen oder persönliche Angaben einzelner Bewohner in öffentlich zugänglichen Mitteilungen. Für die technische Arbeit genügen oft die Bezeichnung der betroffenen Stiege oder die Lage des Abschnitts. Persönliche Zutrittstermine können getrennt über die Verwaltung vereinbart werden.

Sammeln Sie während der Ausführung jene Unterlagen, die später in der Objektakte gebraucht werden. Dazu gehören vereinbarte Aufmaße, freigegebene Änderungen, gegebenenfalls Materialangaben und Bilder verdeckter Stellen. Ordnen Sie diese Belege nach Stiege, Geschoss und Position. Eine Rechnung für das ganze Haus ohne Bezug zu den ursprünglichen Abschnitten ist schwer zu überprüfen. Wenn Arbeiten aus mehreren Beauftragungen zusammenkommen, sollten die Einzelpositionen weiterhin den betreffenden Auftrag erkennen lassen.

Bei einer Liegenschaft mit zwei Stiegen soll derselbe Wandbelag im Erdgeschoss erneuert werden. Im ersten Trakt lassen sich die Flächen tagsüber bearbeiten. Im zweiten führt der einzige barrierearme Zugang zu mehreren Wohnungen mitten durch den Arbeitsbereich. Ein identischer Quadratmeterpreis kann für die Oberfläche passen, während Schutz und Abschnittsbildung unterschiedlich kalkuliert werden müssen. Beschreiben Sie deshalb die gemeinsame Grundposition und die Besonderheit je Stiege getrennt. Lassen Sie für den zweiten Trakt auch erläutern, wie der Zugang zwischen den Arbeitsschritten benutzbar bleibt.

Wenn die Arbeiten beendet sind, haben Sie zwei klar zuordenbare Abnahmebereiche. Eine noch offene Kleinigkeit in der zweiten Stiege verhindert nicht die Dokumentation des fertiggestellten Abschnitts in der ersten. Die Bewohner erhalten präzise Informationen und die Verwaltung kann intern erklären, weshalb bei gleicher Wandfläche verschiedene Nebenleistungen angefallen sind.

Nach einer Sanierung möchten die meisten Eigentümer möglichst bald wieder einräumen. Planen Sie vor dem Eintreffen der Möbel einen gemeinsamen Rundgang ein. Solange Wandanschlüsse, Türschwellen und Revisionsöffnungen frei zugänglich sind, können Sie den ausführenden Betrieb gezielt nach den vereinbarten Details fragen. Legen Sie das beauftragte Angebot, die freigegebenen Änderungen und die letzte Fassung des Grundrisses bereit. Wenn Sie verschiedene Gewerke selbst beauftragt haben, ordnen Sie die Unterlagen schon vor dem Termin den jeweiligen Leistungen zu.

Beginnen Sie mit einer einfachen Liste der Räume. Neben jedem Raum stehen die Arbeiten, die dort beauftragt wurden. Schreiben Sie die Raumbezeichnung so, wie sie in den Rechnungen und Plänen vorkommt. Heißt das Zimmer einmal „Kinderzimmer“ und einmal „kleiner Raum zum Hof“, ergänzen Sie beide Namen. Das klingt umständlich, spart aber Zeit, wenn Jahre später jemand ein Produkt nachbestellen oder ein Foto zu einer verdeckten Leitung auffinden muss. Für ein ganzes Haus ergänzen Sie Stockwerk, Stiege und gegebenenfalls den Gebäudetrakt.

Gehen Sie den Wohnraum anhand der beschriebenen Arbeiten durch. Wurde der alte Boden bearbeitet oder ein neuer verlegt? Welche Sockel wurden erneuert? Wie war der Anschluss an die vorhandene Tür vereinbart? Sehen Sie sich insbesondere die Stellen an, an denen alte und neue Oberflächen aufeinandertreffen. Ein Foto vom Zustand vor Beginn kann erklären, weshalb eine bestehende Unebenheit erhalten blieb oder eine Ursprungsfläche bewusst unangetastet gelassen wurde. Zu jeder tatsächlich geänderten Lösung sollte es eine passende Freigabe geben.

Halten Sie bei einem offenen Punkt fest, was Sie beobachten, an welcher Stelle er liegt und welche Leistung Sie dort erwartet haben. „Türe schleift am Boden beim vollständigen Öffnen“ lässt sich beim nächsten Termin überprüfen. „Türe schlecht“ lässt verschiedene Auslegungen zu. Fragen Sie den Betrieb nach seiner Einschätzung und vereinbaren Sie das weitere Vorgehen. Manche Fragen lassen sich sofort klären. Andere brauchen eine Abstimmung mit einem Fachgewerk oder eine erneute Besichtigung an einem bestimmten Termin. Notieren Sie diese Unterschiede.

Bei einer Beauftragung als Generalunternehmer gibt es einen Vertragspartner für die darin aufgezählten Leistungen. Nicht automatisch enthalten sind Planung, Einreichung oder Arbeiten, die Sie separat vergeben. Prüfen Sie, wer Ihnen den Preis anbietet, wer auf der Baustelle koordiniert und an wen Sie sich nach der Übergabe wenden können.

Das hängt von der vereinbarten Beauftragung ab. Wir halten vor dem Baustart fest, wer absperrt, wer die Leitungen prüft und wann die Wand geschlossen werden kann. Eigene Lieferanten, etwa Ihr Küchenstudio, kommen mit ihrem Montagetermin in denselben Ablaufplan.

Ja. Nennen Sie uns diese Betriebe vor der Kalkulation. Bei einer getrennten Vergabe gehören die Übergabepunkte schriftlich ins Angebot: zum Beispiel die geprüfte Wasserleitung vor dem Schließen der Vorwand und der belegreife Estrich vor der Parkettverlegung.

Bei Malerarbeiten oder einem Boden lassen sich oft Zimmer nacheinander freigeben. Fallen Wasser, WC oder der einzige Zugang aus, vereinbaren wir eine Ausweichlösung vor Beginn. Teilen Sie uns auch Homeoffice, Kinder und Haustiere mit, wenn diese den Ablauf beeinflussen.

Adresse, ein grober Grundriss und Ihr Wunschtermin genügen für den Anfang. Hilfreich sind außerdem ein Foto vom Zugangsweg und Bilder der Anschlüsse. Bei einer leeren Wohnung nehmen Sie den Kellerschlüssel und, falls vorhanden, die Pläne vom letzten Umbau mit.

Gehen Sie mit der vereinbarten Leistungsaufstellung durch die Räume. Öffnen Sie Türen und Fenster, prüfen Sie vereinbarte Anschlüsse und halten Sie offene Punkte mit Raum, Foto und Termin fest. Fragen Sie nach den Unterlagen und den Pflegehinweisen für frisch behandelte Flächen.

Wohnfläche allein ergibt keinen Gesamtpreis: In zwei Wohnungen mit 70 m² können einmal nur Wände und Parkett, einmal zusätzlich Leitungen, Bad und Estrich fällig sein. Für 40 m² streichfertige Wandfläche kosten zwei weiße Anstriche 552,00 € inkl. USt. Für 20 m² vorhandenes, schleifbares Parkett kommen beim Schleifen und Ölen 984,00 € hinzu. Decke, Möbeltransport und Reparaturen sind in diesen beiden Positionen nicht enthalten.

Schauen Sie an den Rändern der Hauptarbeit nach: Wer räumt die Möbel weg? Wer nimmt Sockelleisten ab, schließt Schlitze und führt Bauschutt ab? Ein fehlender Türanschluss kann auch einen neuen Boden verteuern. Wir weisen solche Leistungen nach Stück, Laufmeter oder Fläche aus.

Ja, wenn sich die Abschnitte technisch trennen lassen. Leitungen unter den neuen Fliesen gehören in den ersten Abschnitt, ein später austauschbarer Spiegelschrank kann warten. Vereinbaren Sie vorab einen nutzbaren Zwischenstand und welche Anfahrt oder Einrichtung bei der zweiten Etappe nochmals anfällt.