Fassade sanieren in Wien und Umgebung

Die untersten Zentimeter eines Hauses sind einer anderen Belastung ausgesetzt als das Gesims unter dem Dach. Regen spritzt von Pflaster und Gehsteig zurück, Schnee liegt an, beim Winterdienst können Salze an die Oberfläche gelangen. Innen liegende Feuchtequellen, ein schadhaftes Fallrohr und die Höhe angrenzender Beläge kommen als weitere Ursachen infrage. Eine Besichtigung sollte deshalb auch die Wand auf der anderen Seite umfassen. Sagen Sie dazu, ob der Keller genutzt und beheizt wird und wann die ersten sichtbaren Schäden aufgetreten sind. Eine einzelne Feuchtemessung erklärt diese Zusammenhänge nur teilweise.

Wird vor einem Haus der Gehweg höher gelegt oder ein Beet unmittelbar an die Wand angeschüttet, kann ein bisher funktionierender Anschluss später im Erdreich verschwinden. Bitten Sie um eine Zeichnung, die den geplanten Endzustand mit Putz, Abdichtung und Gelände zeigt. Der wirtschaftlich sinnvolle Eingriff kann von der kleinen Sockelreparatur bis zu einer gesondert geplanten Abdichtungsmaßnahme reichen. In einem Angebot sollten diese Leistungen anhand von Höhe, Länge und Aufbau beschrieben sein. Dann wissen Sie, welche Fläche der Maler übernimmt und welche Position vorerst einer Untersuchung vorbehalten bleibt.

Fester Altputz mit kleinen begrenzten Fehlstellen lässt sich häufig abschnittsweise ergänzen. Die neue Oberfläche soll in Festigkeit, Struktur und Wasserverhalten zum Bestand passen. Wird nur ein handgroßes Feld ausgebessert, kann es nach dem Trocknen trotzdem sichtbar bleiben. Die Korngröße, der Farbton und die Richtung der Bearbeitung bestimmen das Bild bei schräg einfallender Sonne. Legen Sie eine Musterfläche möglichst an derselben Hausseite an. Ein Muster auf einer glatten Platte im Hof zeigt die gewählte Farbe, aber nur bedingt die Wirkung auf dem gealterten Außenputz.

Bei mehreren hohl liegenden Flächen lohnt eine Aufstellung nach den tatsächlich betroffenen Feldern. Die Kosten für zehn zusammenhängende Quadratmeter unterscheiden sich von zehn kleinen Stellen, die auf vier Geschoße verteilt liegen. Jedes Feld hat eigene Ränder und braucht einen sicheren Zugang. Vereinbaren Sie, wann die Mengen nachgemessen werden. Erst nach fachgerechtem Öffnen zeigt sich manchmal die Größe des losen Bereichs. Mit einer nachvollziehbaren Aufmaßskizze können Sie prüfen, ob das Angebot eine Reserve enthielt oder eine zusätzliche Freigabe erforderlich ist.

Wenn der Putz großflächig saniert werden muss, kann es sich lohnen, die Kosten einer thermischen Sanierung parallel rechnen zu lassen. Ein Wärmedämmverbundsystem verändert auch die Tiefe von Fenstern und den Übergang zu Sockel, Gesims und Dachrand. Alte Fensterbänke können zu kurz werden, Fallrohrschellen brauchen gegebenenfalls eine neue Befestigung, Briefkästen oder Außenleuchten sitzen danach an einer anderen Ebene. Lassen Sie diese Details zusammen mit den Quadratmetern Dämmfläche kalkulieren. Gerade an einer kleinen Hoffassade können Anschlüsse einen erheblichen Teil des Auftrags ausmachen.

Fragen Sie die Energieberatung, ob andere Bauteile zuerst oder gleichzeitig sinnvoll zu erneuern sind. Ein künftiger Fenstertausch lässt sich bei der Fassadensanierung vorbereiten. Werden die Fenster später tiefer oder weiter außen eingebaut, beeinflusst das die Laibungen, die Fensterbänke und die Lage des Sonnenschutzes. Eine Förderung hängt vom Gebäude, vom beantragten Programm und von den technischen Vorgaben ab. Klären Sie die Reihenfolge von Beratung, Antrag, Beauftragung und Baubeginn anhand der aktuellen Bedingungen. Eine erwartete Förderung sollten Sie erst mit dem für Ihr Vorhaben belegten Betrag in die Finanzierung aufnehmen.

Eine glatte Hoffassade ohne Verzierungen lässt sich nach anderen Positionen anbieten als eine Straßenfront mit Fensterfaschen, Gesimsen und bossiertem Erdgeschoß. Messen Sie bei Gliederungen die laufenden Meter und die Zahl gleichartiger Elemente. Eine Nachbildung eines fehlenden Ornaments setzt ein brauchbares Vorbild und eine passende Ausführung voraus. Klären Sie beim Angebot, ob das Formen eines Musters, die Montage und die farbliche Anpassung enthalten sind. Erhaltene Teile verdienen schon beim Gerüstaufbau Schutz. Eine Gerüstverankerung an der falschen Stelle verursacht sonst einen Schaden, den Sie erst nach dem Abbau erkennen.

In Wiener Schutzzonen kommt dem örtlichen Erscheinungsbild besondere Bedeutung zu. Auch unabhängig davon können einzelne Objekte unter Denkmalschutz stehen. Lassen Sie die Adresse und den geplanten Umfang vor der Bestellung von Material prüfen. Auf der Straßenfront kann eine andere Gestaltung zulässig sein als an einer später veränderten Hoffront. Fotografieren Sie die bestehende Farbteilung, den Dachanschluss und die Nachbargebäude. Eine gut dokumentierte Ausgangslage erleichtert Besprechungen über Farbmuster, Erhalt und notwendige Änderungen. Der Eigentümer braucht dafür frühzeitig die Mitwirkung der zuständigen Planung und gegebenenfalls der Behörde.

Für einen bereits standsicher erreichbaren, tragfähigen und vorbereiteten glatten Außenputz kostet der vereinbarte zweifache Fassadenanstrich 26,40 Euro brutto je Quadratmeter. Enthalten sind der Auftrag und die abgestimmte Standardfassadenfarbe im hellen Farbton. An hundert Quadratmetern vereinbarter Anstrichfläche beträgt diese Position 2.640 Euro. Wenn zusätzlich dieselben hundert Quadratmeter einen passenden Grundanstrich zu 6,60 Euro brauchen, kommen 660 Euro hinzu. Diese beiden Positionen ergeben im Beispiel 3.300 Euro brutto. Gerüst, Untergrundinstandsetzung, Schutzflächen, aufwendige Farbtrennungen und Fensterlaibungen vereinbaren Sie nach tatsächlichem Bedarf.

Lassen Sie sich beim Vergleich zeigen, wie Öffnungen verrechnet und an welchen Stellen deren Laibungen gesondert gemessen wurden. Eine Front mit großen Fenstern hat weniger verputzte Fläche, zugleich aber viele Anschlüsse und Kanten. Ein rein rechnerischer Abzug aller Fensterflächen bildet die Arbeitszeit dort schlecht ab. Andersherum ist eine hohe Pauschale für Details wenig hilfreich, solange deren Zahl offenbleibt. Eine Kombination aus Ansichtsfläche, laufenden Metern und Stückzahl macht prüfbar, worauf sich der Auftrag bezieht. Änderungen an Fenstern, Sockel oder Gesims lassen sich danach gezielt ergänzen.

Für die Gerüstplanung sind die verfügbare Standfläche, die Höhe des Hauses und die Zugänge zu berücksichtigen. Eine Durchfahrt zum Innenhof muss unter Umständen für Bewohner, Lieferungen oder besondere Zufahrten nutzbar bleiben. Vor Geschäften ist zusätzlich entscheidend, ob Eingänge gut erkennbar bleiben und Kunden vor herabfallendem Material geschützt werden. Bei Flächen auf öffentlichem Grund ist vorab die nötige Genehmigung zur Benutzung abzuklären. Fragen Sie beim Angebot nach Aufstellung, Abbau, Standzeit, zusätzlicher Miete und den Kosten für Verlängerungen. Allein der angegebene Quadratmeterpreis fürs Gerüst beantwortet diese Fragen selten.

Sprechen Sie mit den Bewohnern über Markisen, Pflanzen, außen montierte Fühler und die Benutzung der Fenster. Zu bestimmten Zeiten bleiben Fenster geschlossen, damit beim Reinigen oder Beschichten nichts in die Wohnung gelangt. Wer Schlafzimmer an der Straßenfront hat, braucht diese Information rechtzeitig. Bei einer längeren Baustelle ist eine benannte Kontaktperson hilfreich, an die sich Bewohner bei beschädigter Abdeckung oder bei einem blockierten Eingang wenden können. Halten Sie außerdem fest, welche Teile vor Beginn fotografiert werden. Fensterrahmen, Natursteinsohlen und Eingangsportale sind bei der Übergabe dann leichter zu beurteilen.

Schauen Sie sich die fertige Fassade an, solange die zuständige Fachfirma alle Bereiche sicher erreichen kann. Bei der Begehung interessieren die Übergänge an Fensterbänken und Blechen, die Ränder der reparierten Felder, das Spritzwasser am Sockel und die Farbtrennung an den Gesimsen. Prüfen Sie anhand des Angebots, welche Wiedermontagen noch offen sind. Außenleuchten, Hausnummer, Klingel und Fallrohre gehören wieder an ihren vorgesehenen Platz. Notieren Sie offene Arbeiten mit Lage und Ansprechpartner. Nach dem Gerüstabbau ist eine kleine Nachbesserung im oberen Geschoß häufig mit einem unverhältnismäßig großen neuen Aufwand verbunden.

Das hängt vor allem davon ab, ob Sie Bad, WC und Wohnungstür während der Arbeiten erreichen können. Ein fertiger Boden im Wohnzimmer hilft wenig, wenn jedes weitere Material durch diesen Raum getragen werden muss. Ein freies Schlafzimmer nützt nur, wenn es sicher erreichbar ist. Statt die Zimmer einfach nacheinander abzuhaken, betrachten Sie Wohnung, Zugänge und Alltag gemeinsam. Wer muss morgens das Haus verlassen? Wo wird gearbeitet, geschlafen und gekocht? Welche Bereiche brauchen Personen mit eingeschränkter Beweglichkeit jederzeit? Notieren Sie diese Bedingungen, bevor Sie den ersten Raum festlegen.

Benennen Sie die Tätigkeiten, bei denen eine vorübergehende Abwesenheit sinnvoll sein kann, und die Räume, die grundsätzlich getrennt bearbeitet werden können. Eine Wandreparatur in einem abgeschlossenen Zimmer lässt sich anders organisieren als ein neuer Boden im einzigen Vorraum. Für eine Wohnung mit nur einem WC ist die Nutzbarkeit des Sanitärbereichs ein fester Terminpunkt. Gesundheits- und Sicherheitsfragen, offene Leitungen oder umfangreiche Staubentwicklung können die weitere Nutzung einzelner Bereiche ausschließen. Der tatsächlich sichere und zumutbare Ablauf ist mit den beteiligten Fachleuten am Objekt abzustimmen.

Zeichnen Sie den Grundriss und markieren Sie an jedem Tag mindestens einen sicheren Weg zwischen Eingang, Rückzugsraum und den notwendigen Einrichtungen. Für eine Dreizimmerwohnung kann die erste Etappe ein leeres Arbeitszimmer sein. Dort werden die vorgesehenen Arbeiten zusammenhängend fertiggestellt. Erst nach der Freigabe zieht ein Teil des Haushalts um. In der Zwischenzeit bleiben andere Räume als Lager oder für den alltäglichen Gebrauch verfügbar. Dieses Vorgehen ist besonders dort hilfreich, wo schwere Kästen oder Geräte nicht mehrfach umgestellt werden sollen.

Sehen Sie die Lagerfläche kritisch an. Ein Zimmer, in dem bereits alle Möbel aneinanderstehen, ist für Material, Werkzeug und eine sichere Passage schnell zu eng. Messen Sie größere Stücke vorab. Ein Schrank passt vielleicht an die Wand des Ausweichzimmers, aber seine Türen lassen sich wegen der davor stehenden Kartons nicht mehr öffnen. Packen Sie Dinge, die während der Bauzeit benötigt werden, getrennt und zugänglich. So muss später niemand durch einen gesperrten Arbeitsbereich gehen, nur weil Medikamente, Schlüssel, Schulmaterial oder wichtige Dokumente in der falschen Schachtel gelandet sind.

Viele Wohnzimmer und Schlafzimmer besitzen einen eigenen Zugang vom Gang. Der Gang selbst verbindet alle Räume und kann daher selten einfach mehrere Tage ausfallen. Soll hier der Boden aufgenommen oder ausgeglichen werden, klären Sie die möglichen Zeitfenster vorab. Ein neuer mineralischer Ausgleich darf nur entsprechend dem verwendeten System und dem erreichten Zustand belastet werden. Eine improvisierte Durchquerung mit Kisten oder Möbelrollen kann eine noch nicht freigegebene Oberfläche beschädigen. Fragen Sie nach einem Arbeitsabschnitt, der zum tatsächlichen Tagesablauf passt, oder planen Sie für die kritische Phase eine andere Unterkunft.

Eine Alternative kann darin bestehen, die Arbeiten an frei zugänglichen Zimmern zunächst zu bündeln und den zentralen Gang erst gegen Ende zu bearbeiten. Damit bleiben die wesentlichen Transportwege länger nutzbar. Es ist jedoch zu prüfen, wie die früher fertiggestellten Zimmer später an den neuen Gang anschließen. Ein wechselnder Bodenaufbau kann eine andere Höhe oder ein anderes Abschlussprofil erfordern. Entscheiden Sie die Lage der Übergänge, bevor die ersten Türen und Sockelleisten endgültig montiert sind. Ein gemeinsamer Bezugspunkt für die Höhe verhindert, dass jede Etappe nur aus der Sicht ihres eigenen Zimmers betrachtet wird.

Für einen zweimaligen hellen Fassadenanstrich auf freigegebenem vorbereitetem glattem Putz beträgt unsere beschriebene Position 26,40 Euro pro Quadratmeter inklusive Umsatzsteuer. Grundierung, Reparaturen, Gerüst und besondere Anschlüsse werden einzeln ausgewiesen. Für einen ersten Kostenvergleich reichen Fotos jeder Front und die ungefähren Außenmaße. Ein belastbares Objektangebot braucht die Prüfung des Untergrunds und der Zugangsmöglichkeiten.

Wenn der Untergrund fest ist und die Verfärbung oberflächlich bleibt, kann eine geeignete Reinigung genügen. Vorher empfiehlt sich eine Probefläche an einer wenig auffälligen Stelle. Die Ausführung muss zur alten Beschichtung passen, und anfallendes Reinigungswasser ist mitzuplanen. Kehrt ein dunkler Streifen unter demselben Fenster immer wieder zurück, lohnt die Untersuchung des Wasserablaufs.

Entscheidend sind Gerüstaufstellung, Umfang der Putzreparaturen, Trocknungsphasen und geeignetes Wetter für die gewählten Produkte. Lassen Sie im Terminplan auch die Zeit für Farbmuster und Ihre Freigabe eintragen. Bei einer Hausgemeinschaft dauert eine gemeinsame Farbentscheidung mitunter länger als der erste Anstrich. Besprechen Sie mit dem Betrieb einen Ausweichzeitraum, falls Wind oder Regen die vorgesehenen Arbeiten verschieben.

Das ist grundsätzlich ein sinnvoller Prüfauftrag, wenn sich die Schadstellen auf eine Front konzentrieren. An den Gebäudeecken und bei durchlaufenden Gesimsen braucht es einen sauberen Übergang. Bei einer geplanten Dämmung muss die Detailplanung klären, wie der spätere Ausbau anschließen kann. Nehmen Sie vorhandene Fassadenpläne und Fotos beider Nachbarflächen zum Termin mit.

Ja, am besten vergleichen Sie das reale Rahmenmuster, ein Stück Fensterbank und die Probefläche nebeneinander an der Außenwand. Ein warmer Farbton wirkt neben einem kühlen Metallrahmen anders als auf der kleinen Farbkarte. Prüfen Sie die Kombination auch vom Gehsteig aus. Wenn einzelne Fenster erst später erneuert werden, halten Sie die vereinbarte Farbbezeichnung und das verwendete Beschichtungssystem in den Hausunterlagen fest.

Ein Anstrich und die thermische Verbesserung der Gebäudehülle sind förderrechtlich verschiedene Vorhaben. Prüfen Sie die Programme für Ihr Bundesland und die Art des Hauses. Für ein Wiener Mehrparteienhaus ist die zuständige Sanierungsberatung des wohnfonds_wien ein sinnvoller erster Kontakt. In Niederösterreich erläutert das Land die Bedingungen der Eigenheimsanierung. Halten Sie Energieausweis, Bestandsfotos und das vorgesehene Dämmsystem bereit, damit die Beratung die geplante Maßnahme einordnen kann.

Hohe Räume haben mehr Wandfläche. Ein vier mal fünf Meter großes Zimmer hat bei 3,30 m Raumhöhe vor Abzug der Öffnungen 59,4 m² Wandfläche. Bei 2,50 m wären es nur 45 m². Stuck, Türen, Fenster und bleibendes Parkett haben eigene Einheiten. Eine Rechnung pro Quadratmeter Wohnfläche erklärt diesen Unterschied nicht.

Lassen Sie zuerst Rahmen, Anschläge, Beschläge und Verglasung prüfen. Ein reparierbares Kastenfenster verlangt eine andere Entscheidung als ein verzogener Rahmen mit beschädigtem Holz. Bei Änderungen an der Außenansicht sind Eigentum, Hausverwaltung und mögliche Schutzvorgaben vor der Bestellung zu klären.

Fotografieren Sie die Anschlüsse an der Tür, fragen Sie nach dem letzten Leitungsumbau und besichtigen Sie Keller oder Steigstrang, wenn Sie dazu Zugang haben. Für die Kalkulation zählen auch schwingende Bodenzonen, verdeckte Feuchte und die Zufahrt für Material. Ungeöffnete Bauteile bleiben im ersten Angebot als solche erkennbar.

Der größte Unterschied liegt oft außerhalb der Wohnfläche: Bleiben Dach, Fassade, Fenster und Heizung erhalten, kalkulieren wir anders als bei einem Haus mit Feuchteschaden und alter Haustechnik. Lassen Sie Hülle, technische Anlagen und Innenausbau als getrennte Summen ausweisen. So sehen Sie, was für den Einzug zwingend ist und was warten kann.

Für ein Eigenheim in Niederösterreich ist die Eigenheimsanierung des Landes ein möglicher Einstieg. Für eine Wiener Wohnung oder ein ganzes Wiener Wohnhaus gelten andere Förderwege. Prüfen Sie Zuständigkeit, Antragstermin und Nachweise mit der Förderstelle, bevor Sie Leistungen verbindlich bestellen. Unsere Förderseite verlinkt die zuständigen Stellen.

Entscheidend ist der Wärmebedarf nach den geplanten Arbeiten an Fenstern, Dach und Fassade. Lassen Sie prüfen, welche Vorlauftemperatur die vorhandenen Heizflächen dann benötigen. Erst daraus lässt sich eine Anlage dimensionieren; eine Entscheidung allein nach dem Kessel im Bestand kann zu einem zu großen Gerät führen.

Wohnfläche allein ergibt keinen Gesamtpreis: In zwei Wohnungen mit 70 m² können einmal nur Wände und Parkett, einmal zusätzlich Leitungen, Bad und Estrich fällig sein. Für 40 m² streichfertige Wandfläche kosten zwei weiße Anstriche 552,00 € inkl. USt. Für 20 m² vorhandenes, schleifbares Parkett kommen beim Schleifen und Ölen 984,00 € hinzu. Decke, Möbeltransport und Reparaturen sind in diesen beiden Positionen nicht enthalten.

Schauen Sie an den Rändern der Hauptarbeit nach: Wer räumt die Möbel weg? Wer nimmt Sockelleisten ab, schließt Schlitze und führt Bauschutt ab? Ein fehlender Türanschluss kann auch einen neuen Boden verteuern. Wir weisen solche Leistungen nach Stück, Laufmeter oder Fläche aus.

Ja, wenn sich die Abschnitte technisch trennen lassen. Leitungen unter den neuen Fliesen gehören in den ersten Abschnitt, ein später austauschbarer Spiegelschrank kann warten. Vereinbaren Sie vorab einen nutzbaren Zwischenstand und welche Anfahrt oder Einrichtung bei der zweiten Etappe nochmals anfällt.