Sanierung aus einer Hand in Wien

Eine Wiener Wohnung wird saniert. Der Grundriss soll sich verändern, das Bad erhält neue Anschlüsse und die übrigen Räume neue Oberflächen. Sie können die dafür benötigten Arbeiten als vereinbarten Gesamtumfang bei einem Generalunternehmer beauftragen oder mehrere Fachbetriebe direkt auswählen und beauftragen. Es gibt auch Mischformen, etwa einen gebündelten Auftrag für den baulichen Teil und eigene Verträge für Sanitär, Elektro und Einrichtung. Welche Form zu Ihnen passt, hängt vom Projekt, von Ihren verfügbaren Kapazitäten und von der Qualität der tatsächlich angebotenen Leistungsbeschreibung ab.

Der Begriff „aus einer Hand“ beantwortet noch keine Vertragsfrage. Sehen Sie nach, welches Unternehmen Ihnen welche Arbeit schuldet, welche weiteren Verträge Sie selbst schließen und welche Planungsleistungen enthalten sind. Ein Generalunternehmer kann Teile des vereinbarten Umfangs an geeignete Subunternehmen weitergeben. Für eine Beauftragung zählt, was im konkreten Vertrag gegenüber Ihnen übernommen wird. Eine Firma, die mehrere ausführende Baupositionen anbietet, übernimmt damit nicht automatisch Planung, Bauaufsicht, sämtliche technischen Gewerke oder die Gesamtverantwortung für jede andere von Ihnen bestellte Leistung.

Bei einem zusammengefassten Auftrag kann ein zentraler Ansprechpartner den Alltag vereinfachen. Wenn eine Frage zur Lage eines Anschlusses auftaucht, wenden Sie sich zunächst an diese Stelle. Im besten Fall werden technische Abhängigkeiten intern abgestimmt und Sie erhalten eine Antwort, die die Folgen für den gesamten vereinbarten Umfang berücksichtigt. Voraussetzung ist, dass Rückbau, baulicher Aufbau, technische Leistungen, Oberflächen und Übergaben im Angebot tatsächlich zusammenhängend beschrieben sind. Ein pauschaler Gesamtpreis ohne klare Grenze erschwert die spätere Prüfung.

Lassen Sie sich die wichtigsten Ausnahmen benennen. Wer beschafft die Küchenmöbel? Wer beauftragt eine geforderte Tragwerksbeurteilung? Ist die Lieferung der Sanitärausstattung enthalten oder nur die Montage bereits ausgewählter Produkte? Muss der Eigentümer die Wohnung vorher vollständig räumen? Sind solche Aufgaben klar zugeteilt, sehen Sie den echten Mehrwert des gebündelten Auftrags. Ein einziger Vertrag kann viele Schnittstellen für Sie bündeln, doch Ihre eigenen Entscheidungen über Nutzung, Materialien und Änderungswünsche bleiben weiterhin notwendig.

Bei der Einzelvergabe können Sie jedes Gewerk gezielt auswählen und für Spezialaufgaben einen vertrauten Betrieb einsetzen. Das kann in einem Altbau sinnvoll sein, wenn etwa Teile des historischen Bestands einen bestimmten Handwerker verlangen oder die Hausverwaltung einen festen Ansprechpartner für gemeinsame Anlagen hat. Sie schließen die jeweiligen Verträge direkt. Somit sehen Sie getrennte Preise für die einzelnen Leistungen und können deren Umfang unabhängig besprechen. Der Aufwand entsteht an den Übergängen zwischen diesen Verträgen.

Wer organisiert den Zugang, wenn ein technischer Betrieb noch eine Prüfung durchführen muss, während der Baubetrieb die Wand bereits schließen möchte? Wer informiert die Tischlerei, wenn sich die geplante Bodenhöhe verändert? Wer sammelt die Bestätigungen, bevor der nächste Abschnitt beginnt? Diese Aufgaben müssen bei einer Einzelvergabe ausdrücklich zugeordnet werden. Das kann je nach Auftrag und Berechtigungen eine dafür beauftragte Planung, Bauleitung oder andere geeignete Koordination übernehmen. Bleiben sie ohne Benennung, landen sie im Alltag häufig bei der Person, die gerade am schnellsten telefonisch erreichbar ist.

Eine belastbare Gegenüberstellung beginnt mit einem gemeinsamen Raumplan. Legen Sie fest, welche Oberflächen bleiben und welche erneuert werden. Benennen Sie technische Veränderungen und die Voraussetzungen für ihre Ausführung. In einem zweiten Blatt fassen Sie die gemeinsamen Nebenleistungen zusammen: Schutz des Stiegenhauses, Materialtransport, Reinigung, Lagerflächen, Zugang zu Technikräumen und erforderliche Provisorien. Werden diese Arbeiten einmal vollständig erfasst, können Sie prüfen, wie beide Vergabeformen dieselbe Aufgabe abbilden.

Vergleichen Sie beim Generalunternehmerangebot den tatsächlich enthaltenen Umfang mit der Summe der Einzelaufträge. Stehen im Gesamtangebot Schutz und Baustelleneinrichtung bereits einmal, dürfen diese Beträge in Ihrer eigenen Vergleichstabelle nicht zusätzlich auftauchen. Sind sie bei der Einzelvergabe in keinem Angebot enthalten, brauchen Sie einen sinnvollen Ansatz dafür. Auch Ihre selbst beauftragte Koordination und mögliche Zusatzfahrten gehören in die Betrachtung. Erst der Aufwand bis zum vereinbarten nutzbaren Endzustand bildet eine gemeinsame Vergleichsbasis.

Bei einem Wechsel von der Wanne zur Dusche greifen mehrere Leistungen ineinander. Der Sanitärbetrieb klärt Anschlusslage und Ablauf. Der bauliche Untergrund muss zur vorgesehenen Lösung passen. Die Abdichtung braucht abgestimmte Anschlüsse, anschließend folgen Belag, gegebenenfalls Glasabtrennung und Armatur. Bei einem Gesamtauftrag fragen Sie nach, welche dieser Arbeiten und Produkte der Vertrag tatsächlich umfasst. Wird die Glaswand von Ihnen selbst bestellt, entsteht auch hier eine externe Schnittstelle mit einem möglicherweise späten Aufmaß.

Bei einer Einzelvergabe legen Sie für diese eine Dusche eine Reihenfolge mit Übergaben an. Wer stellt den erforderlichen Zustand für die nächste Arbeit her? Wer darf bestätigen, dass der Bereich geschlossen werden kann? Welche Maße müssen nach der fertigen Oberfläche nochmals aufgenommen werden? Der zusätzliche Aufwand lässt sich an diesem kleinen Beispiel gut abschätzen. Wenn Sie die gleichen Fragen für Küche, Bodenübergänge und mehrere Türen beantworten können, erhalten Sie ein realistisches Bild der eigenen Koordinationsaufgabe im gesamten Projekt.

Bezeichnungen wie Koordination oder Bauleitung werden im Gespräch oft sehr locker verwendet. Für Ihr Projekt muss geklärt sein, wer die fachliche Planung übernimmt, wer die Ausführung kontrolliert und wer Termine zwischen einzelnen Beteiligten abstimmt. Diese Aufgaben können unterschiedliche Voraussetzungen und Berechtigungen haben. Ein Betrieb kann seine eigenen Arbeiten organisieren und trotzdem weder als Planverfasser noch als örtliche Bauaufsicht für alle beteiligten Gewerke beauftragt sein. Schreiben Sie daher den gewünschten Inhalt in den Vertrag, statt sich allein auf eine Berufs- oder Funktionsbezeichnung zu verlassen.

Auch die Pflichten nach dem österreichischen Bauarbeitenkoordinationsgesetz sind getrennt zu betrachten. Die Arbeitsinspektion erläutert, dass unter bestimmten Voraussetzungen bei Tätigkeiten von Arbeitnehmern mehrerer Arbeitgeber Planungs- und Baustellenkoordination erforderlich sind. Dabei können auch nacheinander tätige Unternehmen relevant sein. Die Wahl eines Generalunternehmers allein beantwortet die Frage nach den gesetzlichen Aufgaben des Bauherrn und allfälligen Bestellungen nicht. Lassen Sie die Voraussetzungen für Ihr Projekt rechtzeitig fachkundig klären. Eine Terminübersicht für die Handwerker ersetzt die erforderliche Sicherheitskoordination nicht.

Während der Sanierung wird unter einer Verkleidung ein anderer Wandzustand sichtbar als im Angebot angenommen. Beim Generalunternehmer sollte die Meldung beschreiben, welche Leistung betroffen ist und welche Folgen eine vorgeschlagene Änderung für die übrigen vereinbarten Arbeiten hat. Fragen Sie nach zusätzlichen und entfallenden Positionen sowie einer möglichen Terminwirkung. Ein schriftlich erklärter Änderungsvorschlag ist gleichzeitig eine Grundlage für die Entscheidung und für die spätere Schlussrechnung. Halten Sie fest, wer ihn verbindlich freigeben darf.

Bei Einzelvergabe muss derselbe Befund möglicherweise an mehrere Betriebe gehen. Wenn zusätzliche Untergrundarbeit ansteht, verschiebt sich unter Umständen die Übernahme für Abdichtung oder Fliesen. Bestellen Sie die Änderung im betroffenen Vertrag und informieren Sie die anderen Beteiligten über den geklärten neuen Zustand. Sonst kann ein Betrieb vom alten Termin ausgehen, während der nächste bereits eine andere Ausführung einplant. Eine gemeinsame, datierte Änderungsliste hält fest, welche Verträge preislich betroffen sind und welche Beteiligten lediglich eine Information benötigen.

Ein Generalunternehmer kalkuliert unter anderem den vereinbarten Organisations- und Abwicklungsaufwand. Bei einer Einzelvergabe kann exakt diese Leistung in einer eigenen Beauftragung oder in Ihrer persönlichen Zeit liegen. Fragen Sie, wie viele Abstimmungen Sie während normaler Arbeitszeiten tatsächlich übernehmen können. Ein Eigentümer, der täglich erreichbar ist und bereits Erfahrung mit vergleichbaren Projekten hat, bringt andere Voraussetzungen mit als jemand, der selten nach Wien kommen kann. Eigenleistung ist eine reale Ressource mit Grenzen.

Rechnen Sie die zeitabhängigen Kosten ebenfalls mit ein. Ein Ersatzquartier oder eine Zwischenlagerung kostet mehr, wenn sich die Nutzung um mehrere Wochen verschiebt. Ein leicht niedrigerer Angebotspreis kann damit einen anderen finanziellen Effekt haben, sobald die geplante Abfolge betrachtet wird. Umgekehrt ist eine hohe Pauschale ohne klar nachvollziehbaren Zeitplan keine Garantie für den gewünschten Einzug. Lassen Sie Meilensteine, Voraussetzungen und vereinbarte Rückmeldetermine festhalten. So können Sie erkennen, welcher Teil der Terminorganisation im Angebot wirklich enthalten ist.

Wählen Sie vor dem Gespräch einen schwierigen Anschluss und einen offenen Befund aus Ihrem eigenen Objekt. Bitten Sie beide Anbieter, den Ablauf anhand dieser zwei Stellen zu erklären. Beim Anschluss interessiert, wie die Zusammenarbeit zwischen den Gewerken organisiert wird. Beim Befund interessiert, wie eine Abweichung gemeldet, bewertet und freigegeben wird. Eine konkrete Antwort mit Zuständigkeit und Übergabepunkt hilft Ihnen mehr als die allgemeine Zusage, man werde sich schon darum kümmern. Sie sehen dabei auch, ob der Betrieb den Zustand Ihrer Immobilie verstanden hat.

Fragen Sie zusätzlich nach der Dokumentation. Wer sammelt die Fotos vor dem Verschließen, die Produktunterlagen und die für die vereinbarten Fachleistungen erforderlichen Nachweise? Wie erhalten Sie das aktuelle Aufmaß und die Übersicht der gewählten Varianten? Bei einem Gesamtauftrag kann eine geordnete gemeinsame Übergabe sinnvoll sein. Bei Einzelvergabe benötigen Sie ein einheitliches Ablagesystem, damit aus mehreren Einzelunterlagen am Ende eine brauchbare Objektakte entsteht. Benennen Sie noch vor dem Start, welche Unterlagen Sie von wem und zu welchem Zeitpunkt erwarten.

Wenn mehrere technische Gewerke auf engem Raum voneinander abhängig sind und Sie wenig Zeit für laufende Abstimmungen haben, verdient ein klar abgegrenzter Gesamtauftrag besondere Aufmerksamkeit. Wenn fachlich spezialisierte Arbeiten, bereits bestehende Hausverträge oder eine erfahrene eigene Planung im Vordergrund stehen, kann eine Einzelvergabe gut funktionieren. Auch eine Kombination kann sinnvoll sein, sofern die Grenzen zwischen den Verträgen nicht an besonders unklaren Bauteilen liegen. Es gibt keine Vergabeform, die jede fachliche Entscheidung und jedes Bestandsrisiko automatisch beseitigt.

Angenommen, Sie beauftragen die baulichen Leistungen gebündelt, beauftragen aber Küche und technische Ausstattung jeweils direkt. Dann braucht jede dieser zusätzlichen Bestellungen eine vereinbarte Schnittstelle zum Bauauftrag. Wer bestätigt die Höhe der Anschlüsse vor der Möbelbestellung? Wer organisiert den Zugang für die Aufmaßperson? Wer prüft, ob der geplante Montageweg über den bereits fertigen Boden geeignet geschützt ist? Legen Sie für diese drei Fragen konkrete Ansprechpartner fest.

Schreiben Sie auch auf, wie die Beteiligten Terminänderungen erhalten. Eine spätere Küchenlieferung kann andere Räume unberührt lassen, während eine geänderte Anschlussposition unmittelbar vor dem Verfliesen mehrere Arbeitsschritte beeinflusst. Sind Zuständigkeit und Meldung klar, kann der gebündelte bauliche Auftrag übersichtlich bleiben, ohne dass Ihre eigenen Bestellungen an einer ungeklärten Übergabe scheitern. Der Nutzen der Mischform hängt damit vor allem von den gut beschriebenen Grenzen zwischen den Verträgen ab.

Die Reihenfolge richtet sich danach, wer eine Fläche in welchem Zustand braucht. Der Bodenleger kann seinen Belag erst übernehmen, wenn der vereinbarte Untergrund geeignet ist. Der Installationsbetrieb braucht zugängliche Leitungswege und bestätigte Produktmaße. Die Tischlerei kann ein passgenaues Möbel erst verlässlich aufmessen, wenn die dafür wichtigen Oberflächen feststehen. Beginnen Sie den Ablauf deshalb mit den Übergaben zwischen den Arbeiten. Eine alphabetische Liste aller beteiligten Betriebe sagt noch nichts darüber aus, wann sie sich an der Baustelle sinnvoll abwechseln.

Für einen ersten Ablaufplan genügt ein Raumblatt pro Zimmer. Schreiben Sie jeweils auf, welche Fläche verändert wird und welches Gewerk die nächste Arbeit daran ausführt. Markieren Sie außerdem jene Stellen, bei denen mehrere Räume oder Gewerke auf dieselbe Entscheidung angewiesen sind. Das können ein gemeinsamer Installationsschacht, eine erhaltene Türschwelle oder eine lange Küchenzeile sein. Wenn diese wenigen Punkte rechtzeitig geklärt sind, läuft der restliche Ausbau oft wesentlich ruhiger. Bleiben sie offen, kann auch ein kleiner Bereich den Termin mehrerer Betriebe beeinflussen.

Vor dem ersten Eingriff sollten die Ziele für Grundriss, Ausstattung und spätere Nutzung beschrieben sein. Bestimmen Sie, welche Bauteile bleiben, welche entfernt werden und wo die Ausführung eine fachliche Beurteilung voraussetzt. Bei einer geplanten Öffnung in einer Wand sind beispielsweise Tragfunktion und erforderliche Unterlagen zu klären. Auch gemeinsame Leitungen, Fenster oder andere allgemeine Teile eines Hauses können eine Abstimmung mit der Hausverwaltung erfordern. Halten Sie diese Voraussetzungen vor der zeitlichen Bestellung der betroffenen Arbeiten fest.

Für jedes Gewerk gilt dieselbe Fassung der Entscheidungsgrundlage. Ein Einrichtungsplan mit einer geänderten Küchenposition muss die Beteiligten an der Elektro- und Sanitärplanung erreichen. Eine andere Bodenhöhe kann die Bestellung einer Türe beeinflussen. Legen Sie deshalb einen Ort für die aktuell freigegebenen Pläne fest und bezeichnen Sie jede Änderung mit Datum. Sind zwei Varianten gleichzeitig im Umlauf, sollte klar sein, welche davon tatsächlich ausgeführt werden darf. Eine kurze schriftliche Freigabe erspart später die Suche nach dem zuletzt geführten Gespräch.

Bei einer Beauftragung als Generalunternehmer gibt es einen Vertragspartner für die darin aufgezählten Leistungen. Nicht automatisch enthalten sind Planung, Einreichung oder Arbeiten, die Sie separat vergeben. Prüfen Sie, wer Ihnen den Preis anbietet, wer auf der Baustelle koordiniert und an wen Sie sich nach der Übergabe wenden können.

Das hängt von der vereinbarten Beauftragung ab. Wir halten vor dem Baustart fest, wer absperrt, wer die Leitungen prüft und wann die Wand geschlossen werden kann. Eigene Lieferanten, etwa Ihr Küchenstudio, kommen mit ihrem Montagetermin in denselben Ablaufplan.

Ja. Nennen Sie uns diese Betriebe vor der Kalkulation. Bei einer getrennten Vergabe gehören die Übergabepunkte schriftlich ins Angebot: zum Beispiel die geprüfte Wasserleitung vor dem Schließen der Vorwand und der belegreife Estrich vor der Parkettverlegung.

Bei Malerarbeiten oder einem Boden lassen sich oft Zimmer nacheinander freigeben. Fallen Wasser, WC oder der einzige Zugang aus, vereinbaren wir eine Ausweichlösung vor Beginn. Teilen Sie uns auch Homeoffice, Kinder und Haustiere mit, wenn diese den Ablauf beeinflussen.

Adresse, ein grober Grundriss und Ihr Wunschtermin genügen für den Anfang. Hilfreich sind außerdem ein Foto vom Zugangsweg und Bilder der Anschlüsse. Bei einer leeren Wohnung nehmen Sie den Kellerschlüssel und, falls vorhanden, die Pläne vom letzten Umbau mit.

Gehen Sie mit der vereinbarten Leistungsaufstellung durch die Räume. Öffnen Sie Türen und Fenster, prüfen Sie vereinbarte Anschlüsse und halten Sie offene Punkte mit Raum, Foto und Termin fest. Fragen Sie nach den Unterlagen und den Pflegehinweisen für frisch behandelte Flächen.

Wohnfläche allein ergibt keinen Gesamtpreis: In zwei Wohnungen mit 70 m² können einmal nur Wände und Parkett, einmal zusätzlich Leitungen, Bad und Estrich fällig sein. Für 40 m² streichfertige Wandfläche kosten zwei weiße Anstriche 552,00 € inkl. USt. Für 20 m² vorhandenes, schleifbares Parkett kommen beim Schleifen und Ölen 984,00 € hinzu. Decke, Möbeltransport und Reparaturen sind in diesen beiden Positionen nicht enthalten.

Schauen Sie an den Rändern der Hauptarbeit nach: Wer räumt die Möbel weg? Wer nimmt Sockelleisten ab, schließt Schlitze und führt Bauschutt ab? Ein fehlender Türanschluss kann auch einen neuen Boden verteuern. Wir weisen solche Leistungen nach Stück, Laufmeter oder Fläche aus.

Ja, wenn sich die Abschnitte technisch trennen lassen. Leitungen unter den neuen Fliesen gehören in den ersten Abschnitt, ein später austauschbarer Spiegelschrank kann warten. Vereinbaren Sie vorab einen nutzbaren Zwischenstand und welche Anfahrt oder Einrichtung bei der zweiten Etappe nochmals anfällt.