Kernsanierung in Wien

Eine Wohnung ist leer, die Schlüssel sind übergeben, die Küche ist bereits bestellt. Beim Rundgang wirkt der Auftrag überschaubar: Böden heraus, Bad erneuern, drei Zimmer herrichten. Erst vor der Schlafzimmertür fällt auf, dass der neue Boden höher liegen könnte als der vorhandene. Im Bad ist noch offen, wo der Abfluss verläuft. Die Küche passt laut Verkaufsplan, doch zwischen Wand und Türstock fehlen einige Zentimeter. Jede dieser Beobachtungen kann die Ausführung verändern. Die Bestandsaufnahme bringt sie zu einem Zeitpunkt auf den Tisch, an dem sich noch Entscheidungen treffen lassen.

Für den ersten Rundgang reichen oft ein vorhandener Grundriss, ein Maßband und ein Satz aktueller Fotos. Schreiben Sie auf den Plan, welche Räume wie genutzt werden sollen. Bezeichnen Sie die Räume so, wie Sie es später auf der Baustelle tun werden. „Schlafzimmer zum Hof“ ist auch für jemanden verständlich, der den dritten Raum im Plan anders zählen würde. Setzen Sie neben jeden offenen Punkt den Namen der Person, die darüber entscheiden kann. Damit lässt sich nach dem Termin erkennen, welche Auskunft für ein belastbares Angebot noch fehlt.

Ein Verkaufsgrundriss beschreibt, wie die Wohnung angeboten wurde. Ein älterer Einreichplan kann einen früheren Zustand zeigen. Ein selbst erstellter Plan ist besonders hilfreich, wenn die Maße am richtigen Ort eingetragen sind. Legen Sie die Unterlagen übereinander und vergleichen Sie zunächst wenige feste Punkte. Stimmen Wohnungseingang, Fensterachsen, Schächte und die Lage des Badezimmers überein? Fotografieren Sie abweichende Türen oder versetzte Trennwände und versehen Sie die Stelle im Plan mit derselben Nummer.

Für Küchenzeilen, eingepasste Kästen und Nassräume spielen fertige Maße eine besondere Rolle. Messen Sie zwischen bereits sichtbaren Oberflächen und schreiben Sie dazu, ob diese bleiben oder entfernt werden. Wenn ein Fliesenbelag und sein Untergrund abgetragen werden, kann sich das spätere Innenmaß verändern. Lassen Sie an solchen Stellen zunächst das verfügbare Maß für die Ausführung festlegen. Ein endgültiges Möbelaufmaß gehört zu jenem Zeitpunkt in den Ablauf, an dem die für die Bestellung maßgeblichen Flächen tatsächlich feststehen.

Ein Plan gibt auch über seine weißen Stellen Auskunft. Hinter einer Vorsatzschale können Installationen, ältere Oberflächen oder eine geringe Hohlraumtiefe liegen. Schraffieren Sie solche Bereiche, wenn ihr Aufbau unbekannt ist. Wer die Skizze anschließend erhält, kann verlässlich unterscheiden, welche Maße gemessen und welche Schichten lediglich angenommen wurden. Bei einer späteren Öffnung wird nur die betreffende Annahme ersetzt. Der restliche Bestand bleibt nachvollziehbar.

Bei einer Altbauwohnung wünschen sich Eigentümer oft die vorhandenen Flügeltüren und einen Teil des Parketts. Dafür braucht jedes erhaltene Stück einen Platz in der Ausführungsbeschreibung. Markieren Sie die Tür mit Türblatt, Stock, Beschlägen und Schwelle. Eine erhaltene Tür kann trotzdem ausgehängt werden müssen, wenn der Boden bearbeitet wird. Besprechen Sie, wo sie währenddessen trocken und vor Stößen geschützt stehen kann. Legen Sie fest, wer sie nach Abschluss der Arbeiten wieder einhängt und ihre Funktion prüft.

Auch im scheinbar einfachen Vorzimmer entstehen mehrere Arbeitsaufgaben. Der Steinbelag bleibt, der Sockel wird abgenommen, eine Wand erhält neuen Putz. Fotografieren Sie den Anschluss aus kurzer Entfernung und zusätzlich die ganze Wand. So lassen sich alte Ausbrüche von späteren Bearbeitungsspuren unterscheiden. Gibt es Ersatzmaterial, notieren Sie Menge und Lagerort. Bei einzelnen historischen Platten kann der verfügbare Vorrat beeinflussen, ob ein schadhafter Rand ergänzt oder der Übergang anders gestaltet wird.

Bevor eine Wand geöffnet oder teilweise entfernt wird, müssen die für die Ausführung erforderlichen Beurteilungen und Unterlagen vorliegen. Die Wanddicke allein beantwortet die Frage nach der Tragfunktion nicht. Auch die Lage eines Unterzugs, die Spannrichtung einer Decke und Eingriffe in anderen Geschossen können eine Rolle spielen. Kennzeichnen Sie den gewünschten Durchgang am Plan mit seiner Lage und dem gewünschten lichten Maß. Eine entsprechend befugte Fachperson kann anhand dieser Aufgabenstellung festlegen, welche Untersuchungen und Nachweise nötig sind.

Beschreiben Sie beim Rundgang auch die spätere Nutzung. Ein breiter Wohnbereich, ein neuer schwerer Bodenaufbau und ein Bad an anderer Stelle stellen unterschiedliche Anforderungen. Besonders bei älteren Holzbalkendecken ist der bestehende Aufbau für die anschließenden Arbeiten relevant. Unter dem sichtbaren Belag sind Schüttung und Leitungsführungen von oben nicht zuverlässig zu erkennen. Eine fachlich festgelegte Sondierung beantwortet eine konkrete Frage. Eigentümer sollten dafür keine Bauteile selbst öffnen. Dokumentiert werden Ort, Ergebnis und die daraus folgende Entscheidung für den weiteren Aufbau.

Vom Stiegenhaus aus wirkt die Wohnungstür wie eine klare Grenze. In der Wohnung können jedoch gemeinsame Leitungen, Absperrungen und Schächte liegen. Fragen Sie die Hausverwaltung nach verfügbaren Unterlagen und nach der Ansprechperson für den Zugang zu Technikräumen. Markieren Sie, welche Versorgung nur die Wohnung und welche weitere Einheiten betrifft. Eine geplante Unterbrechung lässt sich erst dann verlässlich koordinieren, wenn die Zuständigkeit und die tatsächlich betroffenen Bereiche geklärt sind.

Für die Baustelleneinrichtung braucht es ebenfalls konkrete Angaben. Darf der Lift für Material verwendet werden? Welche Maße haben Liftöffnung und Kabine? Wo beginnt der Transport, wenn direkt vor der Haustür kein Fahrzeug halten kann? Ein Foto der ersten Stufe und ein zweites vom engsten Podest zeigen oft mehr als eine Aufnahme der Straßenfassade. Bei mehreren Stiegen im Haus sollten Sie auch den richtigen Hofdurchgang angeben. Diese Details fließen in Zeit und Aufwand für Anlieferung und Abtransport ein.

Im Einfamilienhaus führt die Bestandsaufnahme über die Räume hinaus. Wasserzähler und Verteiler können im Keller liegen, während die geeignete Anlieferung von der Gartenseite erfolgt. Erfassen Sie Nebenräume, Dachboden und Garage, soweit sie für die geplanten Arbeiten benötigt werden. Eine Garage kann während einer Bauphase als trockener Lagerplatz dienen und später selbst Teil der Baustelle sein. Vermerken Sie den notwendigen Zeitpunkt des Umräumens, wenn die Lagerfläche nur vorübergehend zur Verfügung steht.

Beim Reihenhaus lohnt sich ein getrenntes Blatt für Bauteile an der Nachbargrenze. Fotografieren Sie von Ihrer eigenen Seite aus sichtbare Anschlüsse, nennen Sie bekannte gemeinsame Leitungen und kennzeichnen Sie Stellen, an denen der Zugang nur nach Absprache möglich wäre. Ein leer stehendes Geschäftslokal wiederum kann über einen großzügigen Kundeneingang verfügen, während Material ausschließlich über eine andere Türe eingebracht werden darf. Halten Sie den tatsächlich nutzbaren Weg fest. Er entscheidet mit darüber, welche Geräte und Bauteilgrößen eingeplant werden können.

Eine Familie kann während der Arbeiten auswärts wohnen, benötigt aber am Wochenende Zugang zum Kellerabteil. Eine andere will während eines Teils der Sanierung in zwei Zimmern bleiben. Beide Situationen verlangen eine andere Einrichtung. Zeichnen Sie die benötigten Wege in den Grundriss ein. Überlegen Sie, wann Bad, Küche, Strom und Wasser zur Verfügung stehen müssen. Anschließend lässt sich prüfen, ob eine abschnittsweise Ausführung möglich ist und welche Provisorien dafür überhaupt sinnvoll wären.

Bei einer vermieteten Wohnung oder einem weiter genutzten Büro reicht die verfügbare Bauzeit allein nicht als Angabe. Nennen Sie auch die Zeiten, zu denen angrenzende Räume zwingend ruhig oder frei zugänglich sein müssen. Eine tägliche Reinigung des gemeinsamen Eingangs, ein zusätzlicher Staubschutz und der Rückbau eines Provisoriums können jeweils einen eigenen Aufwand erzeugen. Lassen Sie diese Leistungen in der Beschreibung aufführen. So ist beim späteren Vergleich erkennbar, ob zwei Angebote dieselbe Nutzungssituation berücksichtigen.

Wer einen alten Boden entfernen lässt, möchte oft wissen, wie viel Aufbau für den neuen Belag zur Verfügung steht. Eine Messung an der Türschwelle liefert dafür einen ersten Anhaltspunkt. Sie belegt noch nicht, dass der Boden in der gesamten Wohnung gleich aufgebaut ist. Zwischen Bauabschnitten, früheren Nassräumen und nachträglich geschlossenen Durchgängen können Unterschiede bestehen. Tragen Sie die auffälligen Übergänge in den Plan ein, damit eine Untersuchung dort ansetzt, wo ihr Ergebnis die Ausführungsentscheidung tatsächlich beeinflusst.

Bei älteren Klebern, Dämmstoffen und Verkleidungen kann das Alter oder Erscheinungsbild einen Untersuchungsbedarf begründen. Für die Ausführung zählt die fachliche Einschätzung. Materialproben und der Umgang mit möglicherweise belasteten Bauteilen gehören in geeignete Hände. Beschreiben Sie, wo sich das Material befindet und ob frühere Umbauten bekannt sind. Bis zur Klärung bleibt die betreffende Position im Angebot als offene Voraussetzung erkennbar. Eine solche Trennung verhindert, dass eine einfache Abtragsposition später Leistungen enthält, die zum Zeitpunkt der Preisbildung noch nicht feststanden.

Am Ende sollte jede wesentliche Beobachtung eine verständliche Konsequenz haben. „Wand hinter der Küche uneben“ ist ein Befund. Für die Ausschreibung ist zusätzlich wichtig, welche Oberfläche im vorgesehenen Bereich gebraucht wird und wer das Maß für die Möbelmontage festlegt. „Boden im Gang bleibt“ wird zu einer brauchbaren Angabe, wenn Fläche, Schutz während der Bauzeit und Anschlüsse an die angrenzenden Räume beschrieben sind. Halten Sie im Protokoll auch fest, wer Änderungen bestätigen darf, falls beim Öffnen ein anderer Aufbau sichtbar wird.

Bei einer geplanten Wohnungsübernahme ist die erste Besichtigung häufig kurz. Beschränken Sie die Aufnahme dann auf die Punkte, die eine Kaufentscheidung oder einen Einzugstermin beeinflussen könnten. Fragen Sie nach genehmigten Plänen, Beschreibungen früherer Umbauten und Unterlagen zu bereits erneuerten Leitungen. Werden Dokumente erst bei der Übergabe ausgehändigt, vermerken Sie das neben der entsprechenden Frage. Eine mündliche Erinnerung an eine frühere Erneuerung lässt sich später mit Rechnungen oder Fotos genauer einordnen.

Halten Sie in der Zwischenzeit die Möbelplanung beweglich. Eine fest zugesagte Küchenlieferung vor dem endgültigen Aufmaß kann ein Projekt unnötig unter Zeitdruck setzen. Sinnvoller ist eine vorläufige Anordnung mit den benötigten Arbeitsbreiten und Anschlusspunkten. Stehen nach der Übernahme die freigegebenen Maße fest, können Sie die Bestellung darauf abstimmen. Dasselbe gilt für neue Innentüren und den Übergang zum vorhandenen Gangboden.

Ein zweiter kurzer Rundgang nach der Räumung kann Beobachtungen ergänzen, die hinter Schränken oder Wandverkleidungen verdeckt waren. Gehen Sie mit dem ersten Protokoll durch die Räume und markieren Sie nur die Änderungen. So bleibt erkennbar, welche Mengen oder Entscheidungen neu hinzugekommen sind. Ein Betrieb kann sein Angebot gezielt anpassen und Sie können über die tatsächlich betroffenen Positionen sprechen, ohne den gesamten Leistungsumfang noch einmal von Anfang an aufzunehmen.

Zwischen Entkernung und Wiederaufbau gibt es einen kurzen Zeitraum, in dem vieles zugänglich ist, was später wieder hinter Putz, Verkleidungen und Belägen verschwindet. Vereinbaren Sie den Rundgang so, dass die vorgesehenen Flächen bereits freigelegt und sicher zugänglich sind. Gleichzeitig sollte das nächste Gewerk noch keine Schicht aufgebracht haben, deren Öffnung für die Kontrolle notwendig wäre. Stimmen Sie bei mehreren Räumen ab, ob ein gemeinsamer Termin genügt oder verschiedene Abschnitte nacheinander betrachtet werden müssen.

Für Eigentümer und Hausverwaltungen hat der Rundgang ein konkretes Ziel. Sie möchten wissen, welche Annahmen aus dem ersten Angebot zutreffen, welche Entscheidungen der neue Befund erfordert und auf welcher Grundlage die nächste Ausführung beginnen kann. Nehmen Sie den Raumplan, das beauftragte Leistungsverzeichnis und die bislang festgehaltenen Änderungen mit. Legen Sie die Unterlagen in derselben Reihenfolge ab, in der Sie die Räume besichtigen. So entsteht am Ende kein unzuordenbarer Ordner voller Detailbilder, sondern ein nachvollziehbarer Arbeitsstand je Abschnitt.

Nicht jede Person muss die gesamte Baustelle besichtigen. Entscheidend ist, wer den sichtbaren Befund fachlich beurteilen kann und wer über die weitere Beauftragung entscheidet. Bei einem Bodenaufbau kann die Abstimmung zwischen ausführendem Baubetrieb und Bodenleger erforderlich sein. Bei einer geöffneten Installationsführung braucht es den jeweils zuständigen technischen Fachbetrieb. Änderungen mit möglicher Auswirkung auf das Tragwerk erfordern die Beurteilung durch eine entsprechend befugte Fachperson. Klären Sie diese Zuständigkeiten vor dem Termin, damit die erforderlichen Antworten tatsächlich zustande kommen.

Wenn Sie als Eigentümer nicht vor Ort sein können, vereinbaren Sie einen überschaubaren Umfang für die Dokumentation. Wer führt durch den Raum und benennt die Fragen? Welche Fotos und Maße erhalten Sie? Wer darf eine technische Entscheidung bestätigen und wer eine zusätzliche Ausgabe freigeben? Ein Videogespräch kann helfen, eine Anschlussstelle oder den Weg durch die Wohnung zu verstehen. Für die fachliche Untersuchung oder Prüfung am Bauteil ist weiterhin die geeignete Person vor Ort zuständig.

Gemeint ist ein tiefer Eingriff in den Bestand: Innenausbau, Teile der Installationen und oft der Bodenaufbau werden erneuert. Der Begriff beschreibt allein noch keinen Vertragsumfang. Schreiben Sie auf, ob etwa Fenster, Dach, Fassade und tragende Konstruktion im Angebot enthalten sind.

Am Anfang stehen Bestand, Planung und erforderliche Freigaben. Danach folgen gesicherter Rückbau, Prüfung freigelegter Bauteile, Rohinstallation, Ausbau, Oberflächen und technische Abnahme. Bevor eine Wand geschlossen wird, sollten die dahinterliegenden Anschlüsse geprüft und dokumentiert sein.

Ein Flächenfaktor allein reicht beim Rückbau nicht aus. Für dieselbe Wohnfläche können zehn Meter leichte Trennwand oder ein umfangreicher Eingriff in den Bestand anfallen. Beispiel: 10 m² leichte, nichttragende Ständerwand zurückbauen kosten nach RAPID-Preisliste 324,00 € inkl. USt. Die übrige Entkernung und der Wiederaufbau kommen getrennt dazu.

Eine belastbare Bauzeit setzt Zugang, Freigaben und festgelegte Materialien voraus. Planen Sie vom gewünschten Einzug zurück: zuerst die Übergabe, davor Prüfungen, Nutzbarkeit des Bodens und Montage, nochmals davor Trocknung und Rohinstallation. Unterscheiden Sie Arbeitstage von den Kalendertagen, an denen Materialien aushärten.

Bei einer Beauftragung als Generalunternehmer gibt es einen Vertragspartner für die darin aufgezählten Leistungen. Nicht automatisch enthalten sind Planung, Einreichung oder Arbeiten, die Sie separat vergeben. Prüfen Sie, wer Ihnen den Preis anbietet, wer auf der Baustelle koordiniert und an wen Sie sich nach der Übergabe wenden können.

Das hängt von der vereinbarten Beauftragung ab. Wir halten vor dem Baustart fest, wer absperrt, wer die Leitungen prüft und wann die Wand geschlossen werden kann. Eigene Lieferanten, etwa Ihr Küchenstudio, kommen mit ihrem Montagetermin in denselben Ablaufplan.

Ja. Nennen Sie uns diese Betriebe vor der Kalkulation. Bei einer getrennten Vergabe gehören die Übergabepunkte schriftlich ins Angebot: zum Beispiel die geprüfte Wasserleitung vor dem Schließen der Vorwand und der belegreife Estrich vor der Parkettverlegung.

Wohnfläche allein ergibt keinen Gesamtpreis: In zwei Wohnungen mit 70 m² können einmal nur Wände und Parkett, einmal zusätzlich Leitungen, Bad und Estrich fällig sein. Für 40 m² streichfertige Wandfläche kosten zwei weiße Anstriche 552,00 € inkl. USt. Für 20 m² vorhandenes, schleifbares Parkett kommen beim Schleifen und Ölen 984,00 € hinzu. Decke, Möbeltransport und Reparaturen sind in diesen beiden Positionen nicht enthalten.

Schauen Sie an den Rändern der Hauptarbeit nach: Wer räumt die Möbel weg? Wer nimmt Sockelleisten ab, schließt Schlitze und führt Bauschutt ab? Ein fehlender Türanschluss kann auch einen neuen Boden verteuern. Wir weisen solche Leistungen nach Stück, Laufmeter oder Fläche aus.

Ja, wenn sich die Abschnitte technisch trennen lassen. Leitungen unter den neuen Fliesen gehören in den ersten Abschnitt, ein später austauschbarer Spiegelschrank kann warten. Vereinbaren Sie vorab einen nutzbaren Zwischenstand und welche Anfahrt oder Einrichtung bei der zweiten Etappe nochmals anfällt.