Sanieren oder neu bauen?

Für die Sanierungsvariante benötigen Sie eine Bestandsaufnahme, die über frischen oder alten Putz hinausgeht. Dach, Außenwände, Keller, Tragwerk, Decken, Installationen und Übergänge zwischen unterschiedlichen Bauphasen können zusammenhängen. Ein früherer Zubau hat womöglich einen anderen Bodenaufbau oder eine andere Leitungsführung als das Haupthaus. Dokumentieren Sie vorhandene Pläne und Rechnungen, frühere Feuchteereignisse und bekannte Änderungen. Bitten Sie die befugten Fachleute darum, gesicherte Erkenntnisse und noch notwendige Untersuchungen getrennt auszuweisen.

Offene Befunde sind keine automatische Empfehlung zum Abriss. Sie sind zunächst eine konkrete Frage mit möglichen Folgen für die Variantenentscheidung. Lässt sich eine Deckenkonstruktion ausreichend beurteilen, wenn an einer fachlich bestimmten Stelle geöffnet wird? Würde eine Untersuchung des erdberührten Bereichs den Aufwand für eine spätere Nutzung des Kellers wesentlich klären? Vergeben Sie Untersuchungen dort, wo ihre Ergebnisse die Entscheidung wirklich verändern können. Eine kleine, gezielte Erhebung kann eine zuvor sehr große Unschärfe in der Kostenschätzung verringern.

Ein vorhandenes Haus bildet keine Garantie, dass nach einem Abbruch dieselbe Kubatur, Lage oder Nutzung neuerlich genehmigt werden kann. Prüfen Sie mit befugter Planung den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, den rechtlichen Bestand, die Grundstücksform und die jeweils anzuwendenden Regeln. Maßgeblich ist die für das konkrete Vorhaben zulässige Bebauung. Fragen Sie, welche tatsächlich nutzbare Fläche eine Neubauvariante hervorbringen würde und wie diese Fläche auf die Geschosse verteilt wäre.

Im dicht bebauten Wien können Bauflucht, Anschluss an Nachbarhäuser und die Organisation der Baustelle erheblichen Einfluss haben. Eine große theoretische Bruttogrundfläche sagt wenig darüber aus, wie gut die späteren Räume nutzbar werden. Berücksichtigen Sie Erschließung, Nebenräume und technische Flächen. Ein bestehendes Haus kann eine für Sie günstige Raumfolge besitzen, die ein Neubau in vergleichbarer Form nicht wieder erreichen würde. Ebenso kann ein sorgfältig überprüfter Neubauentwurf eine für den Bestand schwer lösbare Nutzungsfrage überzeugend beantworten. Beide Aussagen brauchen einen konkreten Plan.

Für den Abbruch in Wiener Schutzzonen, in Gebieten mit Bausperre und bei bestimmten vor dem 1. Jänner 1945 errichteten Gebäuden nennt die Stadt Wien besondere Voraussetzungen. Die offizielle Information zur Bestätigung für den Abbruch erläutert, welche Unterlagen für die Beurteilung der Erhaltung im öffentlichen Interesse am Stadtbild benötigt werden können. Eine positive Einschätzung zum künftigen Grundriss beantwortet die Abbruchfrage nicht. Lassen Sie die notwendigen Schritte früh anhand der tatsächlichen Adresse und des Gebäudes klären.

Die Stadtbildbeurteilung ist auch gegenüber anderen Prüfungen richtig einzuordnen. Ein möglicher Denkmalschutz, die baubehördliche Bewilligung und private Rechte können jeweils eigene Anforderungen auslösen. Dokumentieren Sie, wer welche Frage klärt und auf welcher Grundlage die weitere Entscheidung beruht. Vermeiden Sie verbindliche Abriss- oder Neubestellungen, solange ein entscheidender rechtlicher Punkt offen ist. Für eine erste Variantenrechnung können Sie die Voraussetzungen bereits als eigene Positionen abbilden und die finanziellen Folgen einer verzögerten Freigabe sichtbar machen.

Ein häufiger Vergleichsfehler besteht darin, den reinen Baupreis eines Neubaus der vollständigen Sanierung einschließlich Ausstattung gegenüberzustellen. Wählen Sie dieselbe Zielstufe. Sind in beiden Varianten die Küche, Sanitärobjekte, Beläge und die wiederhergestellten Außenflächen enthalten? Ist das Haus bei der genannten Summe tatsächlich nutzbar oder fehlen noch Anschlüsse, Planung, Prüfungen und vorbereitende Leistungen? Legen Sie für beide Varianten dieselbe Liste an. Fehlende Beträge bleiben als eigene ungeklärte Position sichtbar.

Bei der Neubauvariante gehören gegebenenfalls Abbruch, Materialtrennung, Entsorgungswege, Sicherung angrenzender Gebäude, Geländeherstellung und neue Anschlüsse dazu. Bei einer Sanierung sind Rückbau im Bestand, Schutz erhaltener Bauteile und Anpassungen an vorhandene Maße wichtig. Werden die Arbeiten im bewohnten Zustand abschnittsweise ausgeführt, können zusätzliche Schutz- und Umstellkosten entstehen. Erläutern Sie, welche Leistungen in Ihrer Kostenübersicht bewusst außen vor bleiben, weil sie für beide Varianten unverändert vorhanden sind. So wird eine ausgelassene Position nicht versehentlich zum Vorteil einer der beiden Lösungen.

Ein Neubau benötigt nicht nur die eigentliche Errichtungszeit. Vorher stehen unter Umständen Bestandsklärung, Abbruchverfahren, Ausführungsunterlagen und die Freimachung des Grundstücks. In der Zwischenzeit muss der Haushalt gegebenenfalls vollständig übersiedeln. Rechnen Sie für diese Variante den Weg vom heutigen Zustand bis zum nutzbaren Haus. Führen Sie Unterbringung, Einlagerung, wiederholten Möbeltransport und die notwendigen Entscheidungstermine als eigene Zeile auf. So erkennen Sie, welche Kosten aus der Zeit und welche aus der Bauleistung entstehen.

Die Sanierungsvariante kann in manchen Häusern abschnittsweise möglich sein. Das ist ein Vorteil, wenn sich bewohnte und bearbeitete Bereiche fachlich sicher trennen lassen und die notwendigen Anschlüsse funktionsfähig bleiben. Es kann aber auch längere Transportwege, häufige Einrichtung und zusätzliche Abstimmungen bedeuten. Fragen Sie nach einem tatsächlichen Ablauf mit begehbarem Zugang, nutzbarem Bad und klarer Baustellentrennung. Eine theoretische Möglichkeit, während der Arbeiten im Haus zu wohnen, ist für die Kalkulation erst dann belastbar, wenn sie den Alltag Ihres Haushalts berücksichtigt.

Ein altes Haus kann Bauteile enthalten, deren Erhalt gestalterisch oder handwerklich sinnvoll ist. Eine gut erhaltene Treppe, ein historischer Boden oder ein massives Mauerwerk vermitteln mehr über die Qualität des Hauses als das Alter allein. Legen Sie fest, welche Elemente bei einer Kernsanierung bleiben sollen und welche Kosten für Schutz, Bearbeitung und Anschlüsse damit verbunden sind. Ein vorhandener Bauteil ist nicht kostenfrei, nur weil er bereits eingebaut ist. Seine brauchbare Weiterverwendung kann trotzdem eine wirtschaftlich überzeugende Lösung sein.

Stellen Sie daneben die tatsächlich erkannte Unsicherheit. Eine zu geringe nutzbare Höhe, ein unklarer Tragwerkszustand oder eine ohne zusätzliche Eingriffe kaum erreichbare Leitungsführung können erhebliche Auswirkungen haben. Lassen Sie die Alternativen konkret beschreiben. Ist eine Grundrissvariante mit weniger Eingriffen möglich? Gibt es einen anderen Standort für das Bad, der weniger Leitungswege braucht? Ein sinnvoller Variantenvergleich muss nicht bei der ersten Skizze stehen bleiben. Häufig wird erst der überarbeitete Sanierungsvorschlag zu einer realistischen Alternative zum vollständigen Neubau.

Für eine längerfristige Entscheidung sind laufender Energiebedarf, Wartung und die Nutzbarkeit der technischen Anlagen relevant. Vergleichen Sie mit geeigneter Beratung den erwarteten Zustand nach der Sanierung mit einem konkret geplanten Neubau. Das heutige unsanierte Haus mit dem fertigen Neubau zu vergleichen würde die mögliche Verbesserung des Bestands übergehen. Umgekehrt sollte die Sanierungsvariante nur jene Verbesserungen ansetzen, die technisch machbar und im Budget enthalten sind. Legen Sie die Annahmen zu Nutzung und beheizter Fläche offen.

Behalten Sie erhaltbare Materialien und erforderliche neue Baustoffe im Blick. Bei einer Sanierung können Bauteile weitergenutzt werden, während ein Abbruch Material zur Trennung und zur befugten Übergabe erzeugt. Welche Umweltwirkung beide Varianten über ihren Lebenszyklus haben, hängt von Mengen, Produkten, Nutzung und Energieversorgung ab. Für eine belastbare Bewertung braucht es ein konkretes Konzept. Die Wiener Hauskunft unterstützt bei der Orientierung zur Sanierung von Wohngebäuden. Fragen zu individuellen Fördermöglichkeiten sollten vor Auftragserteilung im passenden Programm geklärt werden.

Bei freistehenden Häusern sind Grundstücksgrenzen, Zufahrt und nahe Infrastruktur wichtige Rahmenbedingungen. Bei gekuppelten oder geschlossenen Bauweisen wird die Frage nach dem sicheren Bestand der angrenzenden Gebäude besonders wichtig. Lassen Sie klären, welche Bauteile gemeinsam wirken, welche Bereiche während der Arbeiten zugänglich sein müssen und ob Rechte Dritter berücksichtigt werden müssen. Eine Ausführungsentscheidung sollte auf den befugten technischen und rechtlichen Abklärungen beruhen. Das hilft bei beiden Varianten, unerwartete Nebenkosten überhaupt sichtbar zu machen.

In einer Eigentümergemeinschaft ist die Entscheidung einer einzelnen Wohnung nicht mit der Entscheidung für das gesamte Gebäude gleichzusetzen. Ein Wohnungseigentümer kann seine Nutzung und die gewünschten internen Verbesserungen beschreiben. Eingriffe in gemeinschaftliche Bauteile, eine Veränderung des äußeren Erscheinungsbilds oder die grundsätzliche Zukunft des Hauses brauchen eine entsprechende Abstimmung. Ordnen Sie daher jede Idee zuerst der richtigen Entscheidungsebene zu. Ein persönlich bevorzugtes Neubaukonzept ist ohne die notwendigen Eigentums- und Verfügungsrechte keine unmittelbar umsetzbare Alternative.

Fassen Sie die Varianten auf einer Seite zusammen. Stellen Sie vorhandene nutzbare Fläche, erreichbare Zielqualität, bekannte Gesamtkosten, noch offene Befunde und frühestmögliche Nutzung nebeneinander. Geben Sie jedem wesentlichen offenen Punkt einen nächsten Prüfschritt. Ist etwa der Abriss für die Neubauvariante ungeklärt oder die Tragfähigkeit einer Decke für den gewünschten Sanierungsgrundriss offen, markieren Sie die betreffende Variante vorläufig. Eine Rangfolge allein aufgrund der jeweils kleinsten Zahl führt sonst schnell in die falsche Richtung.

Zwischen vollständigem Erhalt und vollständigem Neubau kann eine weitere fachlich sinnvolle Möglichkeit liegen. Ein späterer Zubau hat etwa eine schlechte Raumfolge, während das Haupthaus gut nutzbar ist. Oder nur ein Gebäudeteil benötigt eine grundsätzlich neue Erschließung. Lassen Sie in diesem Fall eine auf den betroffenen Abschnitt begrenzte Variante prüfen. Sie ist nur dann vergleichbar, wenn die Anschlüsse an den verbleibenden Bestand, die rechtlich zulässige Ausführung und der gewünschte Endzustand geklärt sind.

Eine dritte Variante erweitert zunächst die Arbeit am Konzept. Sie kann sich lohnen, wenn ein einzelner lösbarer Engpass andernfalls die Entscheidung über das ganze Haus bestimmt. Vereinbaren Sie dafür einen klaren Prüfauftrag, ein Budget für die Voruntersuchung und einen Zeitpunkt, zu dem Sie die Varianten wieder zusammenführen. Dann bleibt die zusätzliche Option eine Entscheidungshilfe und wird nicht zu einer endlosen Reihe unvergleichbarer Entwurfsideen.

Eine Wohnung ist leer, die Schlüssel sind übergeben, die Küche ist bereits bestellt. Beim Rundgang wirkt der Auftrag überschaubar: Böden heraus, Bad erneuern, drei Zimmer herrichten. Erst vor der Schlafzimmertür fällt auf, dass der neue Boden höher liegen könnte als der vorhandene. Im Bad ist noch offen, wo der Abfluss verläuft. Die Küche passt laut Verkaufsplan, doch zwischen Wand und Türstock fehlen einige Zentimeter. Jede dieser Beobachtungen kann die Ausführung verändern. Die Bestandsaufnahme bringt sie zu einem Zeitpunkt auf den Tisch, an dem sich noch Entscheidungen treffen lassen.

Für den ersten Rundgang reichen oft ein vorhandener Grundriss, ein Maßband und ein Satz aktueller Fotos. Schreiben Sie auf den Plan, welche Räume wie genutzt werden sollen. Bezeichnen Sie die Räume so, wie Sie es später auf der Baustelle tun werden. „Schlafzimmer zum Hof“ ist auch für jemanden verständlich, der den dritten Raum im Plan anders zählen würde. Setzen Sie neben jeden offenen Punkt den Namen der Person, die darüber entscheiden kann. Damit lässt sich nach dem Termin erkennen, welche Auskunft für ein belastbares Angebot noch fehlt.

Ein Verkaufsgrundriss beschreibt, wie die Wohnung angeboten wurde. Ein älterer Einreichplan kann einen früheren Zustand zeigen. Ein selbst erstellter Plan ist besonders hilfreich, wenn die Maße am richtigen Ort eingetragen sind. Legen Sie die Unterlagen übereinander und vergleichen Sie zunächst wenige feste Punkte. Stimmen Wohnungseingang, Fensterachsen, Schächte und die Lage des Badezimmers überein? Fotografieren Sie abweichende Türen oder versetzte Trennwände und versehen Sie die Stelle im Plan mit derselben Nummer.

Für Küchenzeilen, eingepasste Kästen und Nassräume spielen fertige Maße eine besondere Rolle. Messen Sie zwischen bereits sichtbaren Oberflächen und schreiben Sie dazu, ob diese bleiben oder entfernt werden. Wenn ein Fliesenbelag und sein Untergrund abgetragen werden, kann sich das spätere Innenmaß verändern. Lassen Sie an solchen Stellen zunächst das verfügbare Maß für die Ausführung festlegen. Ein endgültiges Möbelaufmaß gehört zu jenem Zeitpunkt in den Ablauf, an dem die für die Bestellung maßgeblichen Flächen tatsächlich feststehen.

Ein Plan gibt auch über seine weißen Stellen Auskunft. Hinter einer Vorsatzschale können Installationen, ältere Oberflächen oder eine geringe Hohlraumtiefe liegen. Schraffieren Sie solche Bereiche, wenn ihr Aufbau unbekannt ist. Wer die Skizze anschließend erhält, kann verlässlich unterscheiden, welche Maße gemessen und welche Schichten lediglich angenommen wurden. Bei einer späteren Öffnung wird nur die betreffende Annahme ersetzt. Der restliche Bestand bleibt nachvollziehbar.

Gemeint ist ein tiefer Eingriff in den Bestand: Innenausbau, Teile der Installationen und oft der Bodenaufbau werden erneuert. Der Begriff beschreibt allein noch keinen Vertragsumfang. Schreiben Sie auf, ob etwa Fenster, Dach, Fassade und tragende Konstruktion im Angebot enthalten sind.

Am Anfang stehen Bestand, Planung und erforderliche Freigaben. Danach folgen gesicherter Rückbau, Prüfung freigelegter Bauteile, Rohinstallation, Ausbau, Oberflächen und technische Abnahme. Bevor eine Wand geschlossen wird, sollten die dahinterliegenden Anschlüsse geprüft und dokumentiert sein.

Ein Flächenfaktor allein reicht beim Rückbau nicht aus. Für dieselbe Wohnfläche können zehn Meter leichte Trennwand oder ein umfangreicher Eingriff in den Bestand anfallen. Beispiel: 10 m² leichte, nichttragende Ständerwand zurückbauen kosten nach RAPID-Preisliste 324,00 € inkl. USt. Die übrige Entkernung und der Wiederaufbau kommen getrennt dazu.

Eine belastbare Bauzeit setzt Zugang, Freigaben und festgelegte Materialien voraus. Planen Sie vom gewünschten Einzug zurück: zuerst die Übergabe, davor Prüfungen, Nutzbarkeit des Bodens und Montage, nochmals davor Trocknung und Rohinstallation. Unterscheiden Sie Arbeitstage von den Kalendertagen, an denen Materialien aushärten.

Bei einer Beauftragung als Generalunternehmer gibt es einen Vertragspartner für die darin aufgezählten Leistungen. Nicht automatisch enthalten sind Planung, Einreichung oder Arbeiten, die Sie separat vergeben. Prüfen Sie, wer Ihnen den Preis anbietet, wer auf der Baustelle koordiniert und an wen Sie sich nach der Übergabe wenden können.

Das hängt von der vereinbarten Beauftragung ab. Wir halten vor dem Baustart fest, wer absperrt, wer die Leitungen prüft und wann die Wand geschlossen werden kann. Eigene Lieferanten, etwa Ihr Küchenstudio, kommen mit ihrem Montagetermin in denselben Ablaufplan.

Ja. Nennen Sie uns diese Betriebe vor der Kalkulation. Bei einer getrennten Vergabe gehören die Übergabepunkte schriftlich ins Angebot: zum Beispiel die geprüfte Wasserleitung vor dem Schließen der Vorwand und der belegreife Estrich vor der Parkettverlegung.

Wohnfläche allein ergibt keinen Gesamtpreis: In zwei Wohnungen mit 70 m² können einmal nur Wände und Parkett, einmal zusätzlich Leitungen, Bad und Estrich fällig sein. Für 40 m² streichfertige Wandfläche kosten zwei weiße Anstriche 552,00 € inkl. USt. Für 20 m² vorhandenes, schleifbares Parkett kommen beim Schleifen und Ölen 984,00 € hinzu. Decke, Möbeltransport und Reparaturen sind in diesen beiden Positionen nicht enthalten.

Schauen Sie an den Rändern der Hauptarbeit nach: Wer räumt die Möbel weg? Wer nimmt Sockelleisten ab, schließt Schlitze und führt Bauschutt ab? Ein fehlender Türanschluss kann auch einen neuen Boden verteuern. Wir weisen solche Leistungen nach Stück, Laufmeter oder Fläche aus.

Ja, wenn sich die Abschnitte technisch trennen lassen. Leitungen unter den neuen Fliesen gehören in den ersten Abschnitt, ein später austauschbarer Spiegelschrank kann warten. Vereinbaren Sie vorab einen nutzbaren Zwischenstand und welche Anfahrt oder Einrichtung bei der zweiten Etappe nochmals anfällt.