Wohnung mit Sanierungsbedarf kaufen

Ein Plan aus dem Kaufexposé zeigt häufig die richtige Lage der Zimmer, aber nicht unbedingt alle heutigen Türöffnungen, Einbauten und Wandstärken. Prüfen Sie den Plan am Objekt. Kennzeichnen Sie etwa, wenn die Küche im ursprünglichen Plan an einer anderen Wand eingezeichnet ist, wenn eine Tür nachträglich verschlossen wurde oder ein alter Abstellraum jetzt Teil des Bades ist. Halten Sie fest, welche Änderung sicher bekannt und welche nur vermutet ist. So können die Fachleute erkennen, wo die aktuelle Ausführung mit vorhandenen technischen Unterlagen abgeglichen werden muss.

Wenn Sie keine Zeichnung besitzen, genügt für die Vorbereitung eine einfache Skizze mit Raumbezeichnungen. Tragen Sie Eingang, Fenster, Türen, Nassräume und auffällige Schächte ein. Nutzen Sie eine feste Nummerierung für Pläne und Fotos. Ein Detailbild mit der Bezeichnung „Zimmer 2, Fensterecke zum Hof“ bleibt auch nach dem Rundgang verständlich. Ein Foto mit einem automatisch vergebenen Dateinamen lässt sich bei mehreren ähnlichen Räumen schnell verwechseln. Senden Sie aktuelle Unterlagen für die bauliche Anfrage und bewahren Sie ältere Pläne getrennt auf, damit sich ein früherer Planstand nicht unabsichtlich mit dem gewünschten neuen Zustand vermischt.

Messen Sie Länge und Breite der Räume, die lichte Höhe sowie die wesentlichen Türöffnungen. Geben Sie an, ob Ihre Werte nur grob ermittelt oder an mehreren Stellen überprüft sind. Für die erste Besichtigung reichen oft volle Zentimeter. Entscheidende Bestellmaße für Fenster, Türen oder Einbauten müssen die dafür verantwortlichen Fachleute am richtigen Bauzustand feststellen. Eine besonders genau aussehende, aber vom falschen Bezugspunkt gemessene Zahl kann mehr Verwirrung verursachen als ein ehrlich als Schätzung gekennzeichneter Wert.

Ein Zimmer von vier mal fünf Metern hat zwanzig Quadratmeter Boden. Die zu bearbeitende Wandfläche kann davon deutlich abweichen. Bei einer Raumhöhe von 2,75 Metern und einem rechteckigen Umfang von achtzehn Metern ergeben sich zunächst 49,5 Quadratmeter Wand vor Berücksichtigung von Öffnungen. Ein Kasten, der stehen bleiben muss, beeinflusst die tatsächlich erreichbare Fläche. Fotografieren Sie den Sockel und die Übergänge neben diesem Möbel. Fragen Sie bei der Besichtigung, welche Flächen im Angebot enthalten sein sollen und wie Aussparungen oder schwierig erreichbare Bereiche behandelt werden.

Beginnen Sie in einem Raum mit einer Aufnahme von der Tür aus. So sieht der Betrieb Belag, Wandlage und wichtige Einbauten im Zusammenhang. Nehmen Sie anschließend den konkreten Schaden oder Übergang mit einem klaren Bezug auf. Wenn sich der Boden an der Balkontür hebt, zeigen Sie die Stelle einmal aus der Nähe und einmal so, dass Tür und angrenzende Wand erkennbar sind. Bei einer lokal geschädigten Wand hilft eine Größenreferenz, sofern sich diese ohne Eingriff in das Material anlegen lässt. Bearbeiten oder öffnen Sie unklare Baustoffe für die Fotoaufnahme nicht.

Legen Sie die Bilder in derselben Reihenfolge ab, in der später der Rundgang stattfinden soll. Vermeiden Sie unnötige private Details wie persönliche Unterlagen auf dem Schreibtisch. Relevant sind Bauzustand, Maße, Anschlüsse und Zugang. Bei einer bewohnten Wohnung sollten Sie außerdem nicht nur das Zielzimmer fotografieren. Eine Aufnahme vom Trageweg durch den Vorraum oder von der engen Kehre im Stiegenhaus kann für die Kostenabschätzung wesentlich mehr bedeuten als eine zusätzliche Nahaufnahme desselben Bodenbelags. Klären Sie nötige Aufnahmen in gemeinsam genutzten Bereichen mit den berechtigten Personen.

Ein fest eingebauter Schrank oder eine Küchenzeile verbirgt oft genau die Fläche, über die entschieden werden soll. Schreiben Sie auf, was heute ohne Demontage zugänglich ist. Haben Sie Ersatzfliesen, eine Rechnung des früheren Bodenlegers oder Bilder während eines älteren Umbaus? Diese Unterlagen können Hinweise auf das verwendete Material und die Schichtenfolge geben. Ihre Aussage gilt zunächst für die abgebildete Stelle und für den damaligen Bauzustand. Ein später veränderter Nebenraum kann trotz gleicher sichtbarer Oberfläche anders aufgebaut sein.

Bei Feuchtespuren, wiederkehrenden Rissen oder einem Geruch nach längerer Abwesenheit notieren Sie Zeitpunkt und Verlauf. Tritt die Erscheinung nach Regen, bei Nutzung eines angrenzenden Bades oder unabhängig von solchen Ereignissen auf? Ist bereits eine fachliche Untersuchung erfolgt, legen Sie den Bericht bereit. Ohne Befund bleibt die Ursache eine offene Frage. Eine gute Besichtigung kann dann klären, welche weitere Prüfung für ein belastbares Angebot nötig ist. Sie sollte nicht dazu führen, dass ein unbekannter Schaden aus Zeitdruck einfach überdeckt und später erneut bearbeitet werden muss.

Steht die Wohnung leer, können mehrere Räume zusammenhängend bearbeitet werden. Bleiben Sie während der Arbeiten darin, braucht es andere Abläufe. Schreiben Sie auf, welche Zimmer, Wege und Einrichtungen täglich verfügbar sein müssen. Denken Sie an Ihr einziges WC, den Zugang zum Schlafzimmer, Homeoffice-Zeiten und Personen, die Stufen oder enge Wege schwer bewältigen. Geben Sie diese funktionalen Anforderungen an, ohne mehr persönliche Informationen mitzuteilen, als für die Baustelle erforderlich sind. Für den ausführenden Betrieb zählt etwa, dass der Gang an bestimmten Tagen sicher passierbar sein muss.

Messen Sie den Weg vom erreichbaren Haltepunkt oder Hauseingang bis zum Arbeitsraum. Ist der Hof unterkellert, gibt es mehrere Stiegen, kann ein Lift tatsächlich verwendet werden und welche Freigabe braucht es dafür? Beschreiben Sie die engste Stelle. Ein großer Einbauteil kann durch die Wohnungstür passen und an einem Wendepodest trotzdem nicht drehen. Nennen Sie auch vorgegebene Arbeits- und Lieferfenster. Wenn der Hof nur morgens kurz zugänglich ist, beeinflusst das die Zahl der Anfahrten und den Zeitplan. Vorab vereinbarte Schutzmaßnahmen für Zargen, Böden und Allgemeinflächen können so passend kalkuliert werden.

Nennen Sie eine Budgetobergrenze, wenn diese für Ihre Entscheidung wesentlich ist. Bitten Sie dann um getrennte Positionen für notwendige Arbeit und eine gewünschte Alternative. Beispielsweise kann der Bodenaufbau zwingend instand zu setzen sein, während die Wahl eines besonderen Belags noch offen ist. Ein geordneter Kostenrahmen muss erkennen lassen, welche Menge, welche Qualität und welche Folgeleistung angenommen wurden. Achten Sie beim späteren Vergleich auch darauf, ob Umsatzsteuer, Baustellenstart und Schutz enthalten sind. Die Verbraucherberatung der Arbeiterkammer unterscheidet verschiedene Arten von Kostenvoranschlägen und Pauschalvereinbarungen. Klären Sie bei Ihrem konkreten Angebot, was für den beschriebenen Umfang tatsächlich vereinbart ist.

Eine wichtige Frage beim Rundgang betrifft die Reihenfolge der Gewerke. Soll ein Fachbetrieb zuerst Leitungen prüfen oder verlegen? Wann dürfen Schlitze geschlossen werden? Braucht ein späteres Möbel das endgültige Maß nach Putz und Boden? Vermerken Sie bereits gebuchte Lieferungen und bewusst noch offene Bestellungen. Der Termin der Küchenlieferung kann die Fertigstellung des zugehörigen Bereichs früher erforderlich machen als den allgemeinen Umzugstag. Umgekehrt sollte ein maßgefertigtes Teil nicht auf Grundlage eines vorläufigen Rohmaßes bestellt werden, wenn die endgültige Oberfläche noch aussteht.

Benennen Sie die Person, die während der Ausführung eine Entscheidung treffen darf. Bei einer Mietwohnung, einer Hausverwaltung oder mehreren Eigentümern kann diese Rolle von der Person abweichen, die zur Besichtigung kommt. Legen Sie für ungeklärte Befunde einen nächsten Schritt fest. Wer besorgt den Bestandsplan, wer holt die fachliche Einschätzung ein und wann wird der Umfang erneut besprochen? Notieren Sie diese Punkte mit Raumbezug. So wird aus der ersten Besichtigung kein unverbindlicher Rundgang, sondern eine brauchbare Grundlage für ein schriftlich beschriebenes und nachprüfbares Angebot.

Prüfen Sie kurz vor dem vereinbarten Besuch, ob die relevanten Stellen zugänglich sind und die richtigen Personen einen Schlüssel haben. Ist der Schaden hinter einem Möbel verborgen, sollte klar sein, ob und wer das Möbel gefahrlos verrücken kann. Fragen Sie, ob die Hausverwaltung Zugang zu technischen Nebenräumen ermöglichen muss. Vereinbaren Sie, ob während des Rundgangs lediglich eine Sichtaufnahme oder eine gesondert abgestimmte weitergehende Prüfung vorgesehen ist. Unsichere Eingriffe in technische Anlagen oder unbekannte Baustoffe gehören nicht zur Vorbereitung durch den Bewohner.

Eine gute letzte Vorbereitung dauert nur wenige Minuten. Legen Sie die drei Themen fest, ohne deren Klärung Sie keine Bestellung auslösen würden. Das kann die Ursache eines Schadens, der Umfang eines Bodenabtrags oder der früheste sichere Einzugstermin sein. Nehmen Sie diese drei Fragen schriftlich mit. Wenn ein Punkt erst nach einer fachlichen Prüfung beantwortet werden kann, erhalten Sie zumindest eine klare Zuständigkeit und wissen, was bis dahin offenbleibt.

Falls Sie nur kurz Zugang zur Wohnung bekommen, gehen Sie zuerst zu den Stellen, die später nicht mehr sichtbar sind. Einen Farbton kann man nachträglich wählen, einen bereits geschlossenen Schacht nicht einfach erneut besichtigen.

Eine Wohnung ist leer, die Schlüssel sind übergeben, die Küche ist bereits bestellt. Beim Rundgang wirkt der Auftrag überschaubar: Böden heraus, Bad erneuern, drei Zimmer herrichten. Erst vor der Schlafzimmertür fällt auf, dass der neue Boden höher liegen könnte als der vorhandene. Im Bad ist noch offen, wo der Abfluss verläuft. Die Küche passt laut Verkaufsplan, doch zwischen Wand und Türstock fehlen einige Zentimeter. Jede dieser Beobachtungen kann die Ausführung verändern. Die Bestandsaufnahme bringt sie zu einem Zeitpunkt auf den Tisch, an dem sich noch Entscheidungen treffen lassen.

Für den ersten Rundgang reichen oft ein vorhandener Grundriss, ein Maßband und ein Satz aktueller Fotos. Schreiben Sie auf den Plan, welche Räume wie genutzt werden sollen. Bezeichnen Sie die Räume so, wie Sie es später auf der Baustelle tun werden. „Schlafzimmer zum Hof“ ist auch für jemanden verständlich, der den dritten Raum im Plan anders zählen würde. Setzen Sie neben jeden offenen Punkt den Namen der Person, die darüber entscheiden kann. Damit lässt sich nach dem Termin erkennen, welche Auskunft für ein belastbares Angebot noch fehlt.

Ein Verkaufsgrundriss beschreibt, wie die Wohnung angeboten wurde. Ein älterer Einreichplan kann einen früheren Zustand zeigen. Ein selbst erstellter Plan ist besonders hilfreich, wenn die Maße am richtigen Ort eingetragen sind. Legen Sie die Unterlagen übereinander und vergleichen Sie zunächst wenige feste Punkte. Stimmen Wohnungseingang, Fensterachsen, Schächte und die Lage des Badezimmers überein? Fotografieren Sie abweichende Türen oder versetzte Trennwände und versehen Sie die Stelle im Plan mit derselben Nummer.

Für Küchenzeilen, eingepasste Kästen und Nassräume spielen fertige Maße eine besondere Rolle. Messen Sie zwischen bereits sichtbaren Oberflächen und schreiben Sie dazu, ob diese bleiben oder entfernt werden. Wenn ein Fliesenbelag und sein Untergrund abgetragen werden, kann sich das spätere Innenmaß verändern. Lassen Sie an solchen Stellen zunächst das verfügbare Maß für die Ausführung festlegen. Ein endgültiges Möbelaufmaß gehört zu jenem Zeitpunkt in den Ablauf, an dem die für die Bestellung maßgeblichen Flächen tatsächlich feststehen.

Ein Plan gibt auch über seine weißen Stellen Auskunft. Hinter einer Vorsatzschale können Installationen, ältere Oberflächen oder eine geringe Hohlraumtiefe liegen. Schraffieren Sie solche Bereiche, wenn ihr Aufbau unbekannt ist. Wer die Skizze anschließend erhält, kann verlässlich unterscheiden, welche Maße gemessen und welche Schichten lediglich angenommen wurden. Bei einer späteren Öffnung wird nur die betreffende Annahme ersetzt. Der restliche Bestand bleibt nachvollziehbar.

Bei einer Beauftragung als Generalunternehmer gibt es einen Vertragspartner für die darin aufgezählten Leistungen. Nicht automatisch enthalten sind Planung, Einreichung oder Arbeiten, die Sie separat vergeben. Prüfen Sie, wer Ihnen den Preis anbietet, wer auf der Baustelle koordiniert und an wen Sie sich nach der Übergabe wenden können.

Das hängt von der vereinbarten Beauftragung ab. Wir halten vor dem Baustart fest, wer absperrt, wer die Leitungen prüft und wann die Wand geschlossen werden kann. Eigene Lieferanten, etwa Ihr Küchenstudio, kommen mit ihrem Montagetermin in denselben Ablaufplan.

Ja. Nennen Sie uns diese Betriebe vor der Kalkulation. Bei einer getrennten Vergabe gehören die Übergabepunkte schriftlich ins Angebot: zum Beispiel die geprüfte Wasserleitung vor dem Schließen der Vorwand und der belegreife Estrich vor der Parkettverlegung.

Bei Malerarbeiten oder einem Boden lassen sich oft Zimmer nacheinander freigeben. Fallen Wasser, WC oder der einzige Zugang aus, vereinbaren wir eine Ausweichlösung vor Beginn. Teilen Sie uns auch Homeoffice, Kinder und Haustiere mit, wenn diese den Ablauf beeinflussen.

Adresse, ein grober Grundriss und Ihr Wunschtermin genügen für den Anfang. Hilfreich sind außerdem ein Foto vom Zugangsweg und Bilder der Anschlüsse. Bei einer leeren Wohnung nehmen Sie den Kellerschlüssel und, falls vorhanden, die Pläne vom letzten Umbau mit.

Gehen Sie mit der vereinbarten Leistungsaufstellung durch die Räume. Öffnen Sie Türen und Fenster, prüfen Sie vereinbarte Anschlüsse und halten Sie offene Punkte mit Raum, Foto und Termin fest. Fragen Sie nach den Unterlagen und den Pflegehinweisen für frisch behandelte Flächen.

Wohnfläche allein ergibt keinen Gesamtpreis: In zwei Wohnungen mit 70 m² können einmal nur Wände und Parkett, einmal zusätzlich Leitungen, Bad und Estrich fällig sein. Für 40 m² streichfertige Wandfläche kosten zwei weiße Anstriche 552,00 € inkl. USt. Für 20 m² vorhandenes, schleifbares Parkett kommen beim Schleifen und Ölen 984,00 € hinzu. Decke, Möbeltransport und Reparaturen sind in diesen beiden Positionen nicht enthalten.

Schauen Sie an den Rändern der Hauptarbeit nach: Wer räumt die Möbel weg? Wer nimmt Sockelleisten ab, schließt Schlitze und führt Bauschutt ab? Ein fehlender Türanschluss kann auch einen neuen Boden verteuern. Wir weisen solche Leistungen nach Stück, Laufmeter oder Fläche aus.

Ja, wenn sich die Abschnitte technisch trennen lassen. Leitungen unter den neuen Fliesen gehören in den ersten Abschnitt, ein später austauschbarer Spiegelschrank kann warten. Vereinbaren Sie vorab einen nutzbaren Zwischenstand und welche Anfahrt oder Einrichtung bei der zweiten Etappe nochmals anfällt.